別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 各務原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -11 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統 印  TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原大島町１丁目１９番７ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、農地、雑種地 等が混在する郊外の 住宅地域 北5m市道 水道 各務原市役所前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 各務原市役所前駅北方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市北部、新境川以南の市街化調整区域内住宅地域であり今後も現状維持にて推移と予測。公法上の制約等に起因 して需要者の選好性は低下し続けており地価水準は下落傾向にて推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内市街化調整区域内住宅地域を中心に価格的な牽連関係を有する隣接した市街化区域内住宅地域を含む 。主たる需要者は地縁性を有する個人法人が中心的で新規の転入希望者は少数である。市街化調整区域は開発行為に制 限があり市街化区域に比し供給処理施設の整備状況も劣るため価格的な競争力を有するとしても需要者の選好性は低下 し続けていることから需給は引き続き弱含みである。需要中心価格帯は土地坪当たり１２～１３万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域における開発行為の制限内容を考慮した場合賃貸用の共同住宅の建設を想定すること自体に現実的妥当 性が認められないこと及び戸建住宅の一棟貸しを想定した場合においても賃貸需要は乏しいことから収益還元法は評価 手法としての有効性が認められず非適用とした。本件では同一需給圏内の類似地域から収集選択した地域的・価格的牽 連性を有する取引事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [ 84.9] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。取引 件数は新型コロナの影響により減少、取引価 格は上昇基調であった地域でも下落基調とな った。 市街化調整区域内住宅地域は需要者の選好性 の低下が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.1 交通・接近　　　 -17.4 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　 +17.6 その他　　　　　 -20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％