別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 各務原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -8 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原野口町５丁目３番２ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 蘇原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西    45 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 蘇原駅北方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用が漸増すると予測。概ね均衡状態にあった需給は新型コロ ナに起因した需要減を反映して弱含みとなり地価は下落傾向に転じると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は蘇原第一小学校校区内住宅地域を中心に隣接校区の住宅地域も含む圏域。主たる需要者は地縁性を有する 個人法人、転入を希望する一次取得者である。低層住宅を中心とした閑静な住宅地域であるが概ね均衡状態にあった需 給は新型コロナに起因した需要減を反映して弱含みとなり地価は下落傾向に転じた。需要中心価格帯は土地坪当たり１ ８万円程度、新築戸建で総額３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の賃貸物件も見受けられるが標準地の画地の状況を鑑みるに各戸に駐車場を備えた市場性・現実的妥 当性を有する賃貸用建物の想定自体が困難であるため収益還元法は適用できなかった。市場では自用目的での取引が大 半であることから地域的・価格的牽連性を有する取引事例により試算した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代 表標準地からの検討も踏まえて、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。取引 件数は新型コロナの影響により減少、取引価 格は上昇基調であった地域でも下落基調とな った。 未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利 用が漸増していることの他は地域要因に特に 目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　  +8.7 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +16.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％