別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 羽島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男 印  TEL.

鑑定評価額 224,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市堀津町横手２丁目６９番 ②地積 　(㎡) 6,613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:3 工場 中小規模の工場のほ か住宅も見られる工 業地域 東10m市道、四方路 水道 新羽島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 新羽島駅南西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年の県内工業用地は交通アクセスの向上等から底堅い需要と言える。しかし、地域周辺は、幹線道路及びＩＣ へのアクセス等がやや見劣りし、それが持続と予測する。これを反映して、地価は軟調持続と予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名神高速道路の各ＩＣ利用を前提とした工場地で、具体的には羽島市を主に、隣接市町を包含する地域 。需要者の中心は、画地規模から、全国規模の事業者より市内及び県内の事業者が主とみる。安八ＳＩＣ等の開通等、 高速交通網の新設整備等に伴い、地域の立地条件のやや低下が顕在化しつつあり、需給に反映されている。工業地の取 引件数は少なく、取引自体も、業種、業態及び取引規模が区々で、需要の中心となる価格帯を見出し難い情勢にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場用地の態様は専ら事業用借地及び自己所有が主体で、貸工場、貸倉庫の客観的な賃貸市場が形成されてないため、 収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、名神高速道路の利用を前提とした工場適地規模の事例を中心に選択 し、価格決定に際しては、画地規模に配慮しおり、実証的で有用性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ 、広域的観点からの立脚、規模等にも留意して、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [ 98.0] 100 [ 77.3] [108.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜羽島ＩＣ南部東の企業進出は順調範疇で あるものの、コロナ禍の影響は避け難く、需 要減退を認識し得る。今後注視が必要である 。 概ね熟成した中小工場が多く存する地域であ るが、静態的で、地域要因に特に目立った変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。なお、四方路とし ての市場優位性は維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 -18.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％