鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

羽島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島５４ -64808	羽島市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	羽島Ｙ４６ -77173	羽島市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北23m県道、西5m、角地		準工 (70,200)
c	羽島５８ -56473	羽島市		更地	（　）	長方形	南東24.5m県道、北西10m、二方路		近商 (100,300)
d	羽島５８ -77030	羽島市		更地	（　）	長方形	東27m県道、北8m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,762	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,642	100 [ 85.3]	69,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,900
b	(　 ) 49,383	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	47,387	100 [ 74.6]	63,521		63,500
c	(　 ) 41,860	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.6]	46,111	100 [ 81.6]	56,509		56,500
d	(　 ) 44,799	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	42,538	100 [ 68.6]	62,009		62,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.2	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.3	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

羽島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,229,041	6,081,943	24,147,098	21,121,800	3,025,298	（　0.9715） 2,939,077	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	54,427,352 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	585.00	Ｓ4	1,886.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,767 ㎡	49.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（平均専有面積８１㎡）７戸、２～４階住宅はファミリータイプの３ＤＫ（平均専有面積５９．４㎡）２１戸を想定した。

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	585.00	96.9	567.00	2,063	1,169,721	5.0	5,848,605
							1.0	1,169,721
2～ 4	住宅	433.80	95.9	415.80	1,150	478,170	2.0	956,340
							0.0	0
～

～

～

計		1,886.40	96.2	1,814.40		2,604,231		8,717,625
								1,169,721

⑨年額支払賃料	2,604,231 円　×　12ヶ月　＝　 31,250,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,814.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,104,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,250,772 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,104,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 2,571,822 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,782,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,717,625 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 80,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,169,721 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 365,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,229,041 円　　　　（　 17,108 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽島　　　　-512	1,995 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,997	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,130 円/㎡　月額支払賃料（　 2,063 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽島　　　　-505	2,250 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,493
c	羽島　　　　-517	1,018 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 67.0]	100 [100.0]	1,899

羽島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	282,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	970,643 円	32,354,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,876,400 円	282,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,081,943 円　（　　　　　　 3,442 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	282,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,886.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,121,800 円（　　　　　 11,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,229,041 円
②総費用	6,081,943 円
③純収益　①－②	24,147,098 円
④建物等に帰属する純収益	21,121,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,025,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,939,077 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,427,352 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
羽島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

羽島 5-3

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　牧野　信人

印

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽島市福寿町浅平１丁目３０番外				②地積　(㎡)	1,767 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.5:1	事務所Ｓ11	店舗、事務所を主として空地も残る駅前商業地域	北西50m県道	水道、ガス、下水	新羽島 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 120 ｍ、南 180 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５０ｍ県道

交通

施設

新羽島駅北東方

350m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＩＣ近接のコストコ及び区画整理地内等の新興商業地の出現等、商業地は乱立気味である。地価は、弱含み傾向
を予測する。また、新型コロナの影響は、未知数である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の幹線沿いの商業地域を主に、隣接市を包含する地域。需要者の中心は、個人及び広域展開事業者
である。既成商店街のほか、ＩＣ付近の外資系会員制商業施設の進出、土地区画整理事業による新興商業地の出現等、
商業地は多極化の様相にある。よって、既存商業地の地盤沈下は不可避の状況にある。商業地は事業用借地が主であり
、商業地の取引は、当事者属性及び規模等が様々で、需要の中心となる価格帯を把握することが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大半は自用店舗で、貸店舗は散見程度であり、空室率上昇による賃料の下落状況下、貸店舗、貸事務所の賃貸市場が成
熟しておらず、収益価格は、低目に試算された。一方、比準価格は、市街地内の幹線道路沿いの、実際の市場で成立し
た事例を中心に収集選択し、価格を決定しており、実証的で信頼性が高い。よって、単価と総額との関連性に留意し、
代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　羽島 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,800 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 82.7]

[100.0]
100

62,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岐阜羽島駅周辺に飲食店型商業モールが出店
の一方、既存商業地は衰退。外資系会員制倉
庫型店舗は、依然、広域的に顧客を吸引して
いる。

駅前商業地のため、一部、新規店舗の出店も
見られるが、空地も比較的あり、商業地とし
ての熟成は途上にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.7
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

羽島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	羽島Ｙ４６ -77255	羽島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	羽島Ｙ４２ -62942	羽島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、西8m、南8m、三方路		準工 (70,200)
c	羽島Ｙ４６ -77173	羽島市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北23m県道、西5m、角地		準工 (70,200)
d	羽島５８ -77030	羽島市		更地	（　）	長方形	東27m県道、北8m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,650	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	51,529	100 [ 80.8]	63,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,800
b	(　 ) 46,948	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	49,276	100 [ 79.0]	62,375		62,400
c	(　 ) 49,383	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	47,387	100 [ 73.0]	64,914		64,900
d	(　 ) 44,799	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	42,538	100 [ 66.1]	64,354		64,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.8	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.6	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

羽島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,143,944	5,679,440	23,464,504	20,672,400	2,792,104	（　0.9715） 2,712,529	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	50,232,019 円　　　　（　 28,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

羽島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	585.00	Ｓ4	1,886.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,767 ㎡	49.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は、店舗で部分貸し（約８１㎡）７戸、２～４階は、共同住宅で３ＤＫ（約５９．４㎡）各７戸。

⑦有効率　 96.2 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	585.00	96.9	566.87	1,948	1,104,263	4.0	4,417,052
							1.0	1,104,263
2～ 4	住宅	433.80	95.9	416.01	1,150	478,412	2.0	956,824
							0.0	0
～

～

～

計		1,886.40	96.2	1,814.90		2,539,499		7,287,524
								1,104,263

⑨年額支払賃料	2,539,499 円　×　12ヶ月　＝　 30,473,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,814.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,104,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,473,988 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 1,104,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 2,842,019 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,735,969 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,287,524 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,316 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,104,263 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 341,659 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,143,944 円　　　　（　 16,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	羽島　　　　-501	1,420 ( 1,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,893	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 1,948 円/㎡）　基準階 1 F B
b	羽島　　　　-505	2,250 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

羽島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,104,000 円	276,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	947,340 円	31,577,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,815,200 円	276,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	276,000 円	276,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,679,440 円　（　　　　　　 3,214 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	276,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 1,886.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,672,400 円（　　　　　 11,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,143,944 円
②総費用	5,679,440 円
③純収益　①－②	23,464,504 円
④建物等に帰属する純収益	20,672,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,792,104 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,712,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,535 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,232,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,400 円／㎡）