別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 羽島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -9 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男 印  TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市江吉良町字中郷中７６０番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 散在し農地も多い住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 江吉良 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 江吉良駅西方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅への接近性に優れる、旧来からの住宅が多い住宅地域で、周辺で小規模な戸建分譲が見られる。今後も現況の 様相で、ほぼ安定的に推移すると予測する。地価は競合住宅地の存在もあり、弱含み傾向持続とみる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地内で、名鉄竹鼻線沿線の住宅地域が中心と判定する。需要者の中心は、市内居住の一次取得者 で、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は、駅及び中心部にアクセス良好な利便性を有するが、広幅員の県道と 名鉄竹鼻線に挟まれた地域で、周辺の地域と分断され、また道路状態による快適性に欠け、民間の開発動向はやや弱い 。市場での需要の中心価格帯は、土地は約６０坪で７００万円前後、新築住宅で２，５００万円前後とみる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅は散見される程度の、一般住宅を主体とする住宅地域で、また画地規模からも合理的経営規模の賃貸建物の建 設が非現実的で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、同一需給圏内の、羽島市街地の住宅地の成約事例 を収集選択し、価格決定しており、実証的、現実的で信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、利便性等 を重視する住宅地で、自用目的の取引が大部分のため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,900 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [105.0] 100 [115.2] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横ばい、高齢化率は上昇傾向。中 心部の既成住宅地の取引が弱い一方、コロナ 禍で先行き不透明ながらも、区画整理後の新 興住宅地は堅調。 農地も存する旧来からの住宅地域で、静態的 な範疇にあり、価格に影響を与える地域要因 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.9 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％