別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 羽島 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -8 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市竹鼻町狐穴字東百石町３４４１番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に駐 車場等も介在する住 宅地域 北6.4m市道 水道、ガス、下水 竹鼻 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．４ ｍ市道 交通 施設 竹鼻駅北東方 650m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市民病院に近く、利便性も良いエリアのため、今後も住宅地域として緩やかに熟成度を増していくものと予測さ れるが、地域要因は静態的であり、地価については、やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、羽島市中心部及びその外延部の住宅地域である。需要者の中心は、３０歳代後半以上の当市居住者を主 体とする一次取得者である。当地域は羽島市民病院に近い住宅地域であり、竹鼻駅にも比較的近く利便性は良いが、旧 来からの既成市街地であることから地域要因は概ね静態的であり、需給関係はやや弱含みで推移している。土地価格は ６００～１１００万円程度、新築戸建分譲は２０００～２７００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域である。比準価格の試算では、標準地と類似の取 引事例を収集・選択しており、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求める ことはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,900 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [105.0] 100 [106.1] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、不動産市場は停滞 気味である。また、土地区画整理事業等によ りやや供給過剰な状況が続いており、需給関 係はやや弱い。 既成住宅地域であり、地域要因は概ね静態的 で、特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.8 交通・接近　　　  -0.7 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％