別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 中津川 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市太田町２丁目３５１番１６ ｢太田町２－２－３２｣ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 防火 （その他） (100,400) 不整形 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ6 店舗、事務所ビルが 建ち並ぶ駅前商業地 域 南西21m県道、背面道 水道、下水 中津川 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２１ｍ県道 交通 施設 中津川駅南東方 130m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 金融機関、学習塾、飲食店等多様な用途が見られる駅前の中心商業地地域。背後の商店街が衰退化する中で、一 定の繁華性を維持している。潜在的にホテル需要もある。新型コロナの影響で、地価は弱含みの状況である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として中津川市の中心部に近い価格高位の商業地域。独自の商圏を維持している。需要者の中心は、 県外資本も含めた金融機関、学習塾、小売り店舗等多様な業種。ホテル等の潜在需要も認められる。売り物件が少なく 、新規出店は殆どない。あれば、その希少性から高位で取引されるものと予想される。取引が少ないので、市場の中心 となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗や事務所等を目的とする取引が中心で、賃貸目的は少ない。又、商業需要者向けの賃貸借市場の成熟の程度 は十分とはいえない。よって、収益価格は低位に試算された。比準価格は、事例が少ないので、市内全域で事例を収集 し、特に類似性の高い事例を選択し試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準 価格を標準に、収益価格を参酌して、市内の他の公示価格とも比較検討ののち、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リニア新駅の坂本地区を中心に、土地区画整 理、道路新設、工場団地造成等の諸事業が進 捗している。一方、恵北地区等では過疎化が 進捗している。 市の中心商業地域として、独自の商圏を維持 している。ホテル等の多様な潜在需要が見込 まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％