別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 中津川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市駒場字上宿道下１０３番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 南東4m市道 水道、下水 中津川 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 中津川駅南西方 2.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧中山道沿いの既存の住宅地域。丘陵地の狭隘な地形で、宅地開発の余地は限られる。周辺では、都計道青木・ 斧戸線の事業が進捗しており、その波及効果が期待される。新型コロナの影響で、地価は弱含みの状況である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として駒場地区や手賀野地区の既存の住宅地域。需要者の中心は、当該地区に地縁や血縁を有する居 住者一般。他地域からの転入等の一次取得者は少ない。ミニ開発が散見されるが、地形的に宅地開発の余地が限られ、 需要、供給共に少ない。周辺では、青木・斧戸線の幹線街路の事業が進捗しており、波及効果が期待されるが、取引は 少なく、あっても画地規模や用途等が様々で、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺では共同住宅は殆どなく、取引も自用目的の取引が中心となっている。よって、共同住宅等の収益物件の想定 が困難につき、収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、近隣周辺に事例が少ないので、広く郊外の類似地域の 事例を採用し比準した。居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であり、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [157.8] [102.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リニア新駅の坂本地区を中心に、土地区画整 理、道路新設、工場団地造成等の諸事業が進 捗している。一方、恵北地区等では過疎化が 進捗している。 駒場地区の既存の住宅地域。他地域からの転 入が少なく、分譲地も少ない。都計道青木・ 斧戸線の事業が進捗しており、その波及効果 が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　 +19.9 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％