別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 中津川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝 印  TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市昭和町２２３６番１６ ｢昭和町４－３１｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西6m市道 水道、下水 中津川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 中津川駅南方 1.2km 法令 規制 （都） ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部付近に位置する既成の住宅地域であり、住宅用地の供給量が少ない事もあって、景気後退下にあって も地価水準は安定的に推移している。今後も現状維持的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中津川駅徒歩圏や徒歩可能圏を中心とした住宅地域である。主たる需要者は、市内在住者を中心とし、市 内勤務地へ通勤する３０代を含む一次取得者層である。盆地の地形的制約から市街地部での宅地の供給は限定的である ため、中心市街地における宅地の需給関係は安定しており、地価も概ね安定的に推移している。経済状況等の不安定性 は存するが、需要価額は土地で総額７百万円前後、土地と新築建物の総額で２千８百万円程度までが見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難な画地規模で あるため、収益還元法は非適用とした。土地取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が中心であり 、取引事例は中津川駅勢圏の類似地域において、多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって、取引市場の実態を反 映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中津川市の人口の減少や、高齢化は依然進ん でいる。但し、リニア関連の公共事業は進捗 してきており、土地取引件数の減少は微幅に とどまっている。 旧来からの成熟した住宅地域であり、周辺で 小規模な開発が見受けられるほかは、特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％