別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 関 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関 -4 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一 印  TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 関市西本郷通５丁目７４番 ｢西本郷通５－４－１７｣ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 北東7m市道 水道、下水 関 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 関駅北東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺には素地となる農地が介在するも、宅地開発の軸足は東部郊外等の新興住宅地へ向っていると思わ れる。こうした中で、近隣地域は今後当分の間は現状程度で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地周辺部の住宅地域であるが、特に価格牽連性を有するのは安桜山北側の住宅地域と思料する。 主な需要者は市内居住の１次取得者で、一部に住み替え需要も見込まれる。近隣地域周辺は区画整然とした住宅地で市 街地や市役所への接近性が良好であるが、分譲用地の供給が弱く、農地等の未利用地が介在して熟成度が十分ではない 。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で８百万円前後、新築戸建分譲で２４～３０百万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、取引では利便性・快適性を志向する自用目的のものがほとん どである。周辺には節税目的で自己所有地に建てられたアパートなどが散見されるが、収益性に着目した土地取引は見 られず、また、手狭な対象標準地で収益性を測るのは困難なため、収益還元法は非適用とした。本件では比準価格を採 用して、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 97.2] [100.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率上昇が続き、取引件数・ 住宅着工件数は新型コロナにより減少傾向に 転じ、市場への影響は限定的と思われるが不 透明感が増した。 周辺で戸建住宅の建築が見られる程度で変動 要因に乏しく、概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.4 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％