鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見Ｙ３１ -78511	多治見市		更地	（　）	台形	西15m県道、北6.3m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	多治見１４ -72083	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,160)
c	多治見４７ -65429	多治見市		更地	（　）	長方形	南東5.3m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,318)
d	多治見５５ -42145	多治見市		更地	（　）	長方形	南西22m国道、中間画地		準工 (70,200)
e	多治見３５ -64599	多治見市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北東2m、二方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,240	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	112,855	100 [ 79.6]	141,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 88,781	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,669	100 [ 64.0]	140,108		147,000
c	(　 ) 86,366	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,193	100 [ 62.0]	139,021		146,000
d	(　 ) 154,275	100 [ 130.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,266	100 [ 83.0]	143,694		151,000
e	(　 ) 63,227	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 84.6]	99,947	100 [ 73.4]	136,168		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.6	交通・接近　 -7.3	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.4	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -11.0
d	買進み	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 146,000 円／㎡]

多治見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理地ではあるが、再調達原価を適正に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,024,462	10,119,665	36,904,797	34,839,000	2,065,797	（　0.9473） 1,956,929	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	38,371,157 円　　　　（　 53,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	293.44	ＲＣ10	2,720.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	712 ㎡	26.4 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（約８８㎡×３戸）、２～１０階：住宅（各階２ＬＤＫ／約６３㎡×４戸）、駐車場：９台

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

エントランス、内階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.44	90.0	264.10	3,191	842,743	5.0	4,213,715
							1.0	842,743
2～ 3	住宅	269.68	94.0	253.50	1,300	329,550	2.0	659,100
							1.0	329,550
4～ 6	住宅	269.68	94.0	253.50	1,340	339,690	2.0	679,380
							1.0	339,690
7～ 8	住宅	269.68	94.0	253.50	1,380	349,830	2.0	699,660
							1.0	349,830
9～10	住宅	269.68	94.0	253.50	1,420	359,970	2.0	719,940
							1.0	359,970

計		2,720.56	93.6	2,545.60		3,940,513		10,409,255
								3,940,513

⑨年額支払賃料	3,940,513 円　×　12ヶ月　＝　 47,286,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,286,156 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,914,929 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,667,227 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,409,255 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,940,513 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,259,388 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,024,462 円　　　　（　 66,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-530	2,855 ( 2,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,482	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,295 円/㎡　月額支払賃料（　 3,191 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-537	2,499 ( 2,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	3,267
c	多治見　　　　-510	2,665 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,135

多治見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,450,000 円	490,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,457,465 円	48,582,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,998,000 円	490,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,119,665 円　（　　　　　　 14,213 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	490,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,839,000 円（　　　　　 48,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,024,462 円
②総費用	10,119,665 円
③純収益　①－②	36,904,797 円
④建物等に帰属する純収益	34,839,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,065,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,956,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,748 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,371,157 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
多治見 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-6

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　正雄

印

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市音羽町１丁目２２４番				②地積　(㎡)	712 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）都市機能誘導区域地区計画等 (90,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中層ビル、店舗が見られる区画整理済の商業地域	北20m市道、西側道	水道、ガス、下水	多治見 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 130 ｍ、南 80 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

平成３０年９月区画整理事業
による換地処分が行われた。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

多治見駅北方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
都市機能誘導区域
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅北土地区画整理地内の新興商業地域で店舗・事務所ビルの進出が顕著、またマンション適地としての需要も強
く地価は強含みで推移すると予測するも新型コロナの影響下、先行き不透明感から今後の動向が注目される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市街地内の商業地域全般である。需要者の中心は、自用目的で出店する市内外の事業法人である。当該地
域は土地区画整理事業施行地内に形成されつつある新興の商業地であり、駐車スペースを確保した中層の店舗付共同住
宅ビル、事務所ビル利用が標準である。新規出店、新規建物建設の動きは緩慢ではあるが徐々に熟成を強めつつある。
事業用借地での土地利用が中心となっており、通常の土地取引は稀であり、需要の中心となる価格帯はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法
については、当該地域における土地の収益目的利用としては依然として月極駐車場が目立つが建物はテナント利用が標
準的であり商業事業者向けの賃貸市場に相応の熟成が見られ、同手法適用の妥当性を有する。よって市場の実態を反映
した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多治見 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 122,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 91.5]

[105.0]
100

141,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多治見駅北土地区画整理地内や市内幹線道路
沿いにある商業地域の需要は堅調である。一
方、中小店舗を中心とする既成の商業地域は
衰退傾向にある。

駅北区画整理事業地内にあり時間貸駐車場、
月極駐車場等が目立つも次第に、金融機関の
出店、事務所ビルの建設等、商業集積を強め
つつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見４７ -65397	多治見市		更地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、東5m、角地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	多治見５５ -42145	多治見市		更地	（　）	長方形	南西22m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	多治見３５ -64599	多治見市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北東2m、二方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
d	多治見Ｙ３５ -69281	多治見市		更地	（　）	長方形	南西21m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,630	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	79,647	100 [ 55.5]	143,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 154,275	100 [ 130.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,266	100 [ 80.2]	148,711		156,000
c	(　 ) 63,227	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 84.6]	99,947	100 [ 70.7]	141,368		148,000
d	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,584	100 [ 55.8]	139,039		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.6	交通・接近　 -29.8	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -14.0
b	買進み	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -44.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

多治見 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,191,765	10,108,527	37,083,238	34,839,000	2,244,238	（　0.9473） 2,125,967	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	41,685,627 円　　　　（　 58,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	293.44	ＲＣ10	2,720.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業都市機能誘導区域地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	712 ㎡	26.4 m x 27.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗－３戸、２階～１０階：共同住宅（２ＬＤＫ）各４戸、全３６戸を想定した。　駐車場は店舗用のみで９台分

⑦有効率　 93.6 ％
の理由

共用部分（内階段、エレベーター等）のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	293.44	90.0	264.10	3,429	905,599	5.0	4,527,995
							1.0	905,599
一括 2～ 3	共同住宅	539.36	94.0	507.00	1,300	659,100	3.0	1,977,300
							1.0	659,100
一括 4～ 5	共同住宅	539.36	94.0	507.00	1,300	659,100	3.0	1,977,300
							1.0	659,100
一括 6～ 7	共同住宅	539.36	94.0	507.00	1,300	659,100	3.0	1,977,300
							1.0	659,100
一括 8～10	共同住宅	809.04	94.0	760.50	1,350	1,026,675	3.0	3,080,025
							1.0	1,026,675

計		2,720.56	93.6	2,545.60		3,909,574		13,539,920
								3,909,574

⑨年額支払賃料	3,909,574 円　×　12ヶ月　＝　 46,914,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,545.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,914,888 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,410,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,800,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,539,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 128,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,909,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,262,792 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,191,765 円　　　　（　 66,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-510	2,665 ( 2,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,540 円/㎡　月額支払賃料（　 3,429 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-537	2,499 ( 2,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	3,702
c	多治見　　　　-538	4,150 ( 4,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,640

多治見 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,450,000 円	490,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,446,327 円	48,210,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 234,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,998,000 円	490,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	490,000 円	490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,108,527 円　（　　　　　　 14,197 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9473

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	490,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 2,720.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,839,000 円（　　　　　 48,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,191,765 円
②総費用	10,108,527 円
③純収益　①－②	37,083,238 円
④建物等に帰属する純収益	34,839,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,244,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,125,967 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,685,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,500 円／㎡）