鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

多治見 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見４７ -65397	多治見市		更地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、東5m、角地		２住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	多治見５５ -42064	多治見市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	多治見Ｙ３１ -78590	多治見市		更地	（　）	長方形	南8.5m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	多治見Ｙ３１ -59062	多治見市		底地	（　）	ほぼ長方形	北6.7m県道、東1.8m、南1.4m、三方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e	多治見Ｙ３１ -63939	多治見市		建付地	（　）	長方形	北10m県道、東4.7m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,630	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	79,647	100 [ 103.6]	76,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 ) 52,787	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,681	100 [ 70.9]	74,303		76,500
c	(　 ) 76,470	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,323	100 [ 69.0]	109,164		112,000
d	(　 39,233) 56,047	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	66,189	100 [ 81.7]	81,015		83,400
e	(　 ) 45,078	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	43,443	100 [ 58.9]	73,757		76,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.4	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +25.8	環境　　　　 -44.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +17.6	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 +17.6	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +15.8	環境　　　　 -47.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,200 円／㎡]

多治見 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			宅地への転換後期間が経過しており、再調達原価を適正に把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,896,650	992,147	3,904,503	2,142,140	1,762,363	（　0.9715） 1,712,136	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	31,706,222 円　　　　（　 54,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	168.00	Ｓ1	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工都市機能誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	582 ㎡	14.3 m x 39.8 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て　２店舗一体、平均専有面積：８４㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建て　共用部分なし

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	168.00	100.0	168.00	2,557	429,576	5.0	2,147,880
							1.0	429,576
～

～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		429,576		2,147,880
								429,576

⑨年額支払賃料	429,576 円　×　12ヶ月　＝　 5,154,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,154,912 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 412,393 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,742,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,147,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 429,576 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 134,371 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,896,650 円　　　　（　 8,413 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-533	3,725 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,661	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,640 円/㎡　月額支払賃料（　 2,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-539	3,329 ( 3,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,751
c	多治見　　　　-542	1,913 ( 1,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,501

多治見 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,400 円	28,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	154,647 円	5,154,912　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 374,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 291,700 円	28,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,600 円	28,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 992,147 円　（　　　　　　 1,705 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,600,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,142,140 円（　　　　　 3,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,896,650 円
②総費用	992,147 円
③純収益　①－②	3,904,503 円
④建物等に帰属する純収益	2,142,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,762,363 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,712,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,942 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,706,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
多治見 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

多治見 5-4

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　神田　浩二

印

TEL.

鑑定評価額

44,900,000 円

１㎡当たりの価格

77,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	多治見市宝町１１丁目３８番１				②地積　(㎡)	582 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）都市機能誘導区域 (70,200)
	1:3	店舗兼事務所Ｗ1	店舗、事務所の他、共同住宅も見られる商業地域	東17m県道、背面道	水道、下水	小泉 990m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

小泉駅南東方

990m

法令

規制

準工
(60,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、多治見市中心部やや郊外にある幹線道路沿いの商業地域であり、安定的に推移するものと予測され
、景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価は横ばい傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、多治見市中心部やや郊外の幹線道路沿いの商業地が圏域であり、主な需要者は地元資本の
事業者等である。当該地域は、市内の中心商業施設に顧客が吸引されつつも、路線商業地域としての繁華性及び市場競
争力があり、需要は根強い。市場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり２５
万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多治見 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 88.2]

[103.0]
100

77,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気がやや停滞気味になりつつある中で、多
治見市商業地において地価は横ばい傾向にあ
る。

景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の商業地の地価は横ばい傾向にあり
、その他は特段の変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　 +24.8
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

多治見 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	多治見３５ -64599	多治見市		貸家建付地	（　）	不整形	西16m市道、北東2m、二方路		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	多治見Ｙ３１ -63939	多治見市		建付地	（　）	長方形	北10m県道、東4.7m、角地		準工 (70,200)
c	多治見Ｙ３１ -78511	多治見市		更地	（　）	台形	西15m県道、北6.3m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	多治見Ｙ３５ -69281	多治見市		更地	（　）	長方形	南西21m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,227	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 84.6]	99,947	100 [ 131.1]	76,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	78,500
b	(　 ) 45,078	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	43,443	100 [ 55.5]	78,276		80,600
c	(　 ) 121,240	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	112,855	100 [ 149.5]	75,488		77,800
d	(　 ) 75,618	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,718	100 [ 105.0]	74,970		77,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +29.2	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +15.8	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +22.6	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +32.3	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,500 円／㎡]

多治見 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を的確に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,580,881	964,007	3,616,874	1,917,440	1,699,434	（　0.9715） 1,651,000	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	30,574,074 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

多治見 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	168.00	Ｓ1	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工都市機能誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	582 ㎡	14.3 m x 39.8 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平屋建ての店舗、８４㎡×２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平屋建てで、共用部分なしのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	168.00	100.0	168.00	2,472	415,296	5.0	2,076,480
							1.0	415,296
～

～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		415,296		2,076,480
								415,296

⑨年額支払賃料	415,296 円　×　12ヶ月　＝　 4,983,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,983,552 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 498,355 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,485,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,076,480 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 415,296 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 76,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,580,881 円　　　　（　 7,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	多治見　　　　-519	3,017 ( 2,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,514	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,525 円/㎡　月額支払賃料（　 2,472 円/㎡）　基準階 1 F B
b	多治見　　　　-524	2,563 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,589
c	多治見　　　　-525	2,225 ( 2,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,472

多治見 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	25,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,507 円	4,983,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 374,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,100 円	25,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 964,007 円　（　　　　　　 1,656 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,917,440 円（　　　　　 3,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,580,881 円
②総費用	964,007 円
③純収益　①－②	3,616,874 円
④建物等に帰属する純収益	1,917,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,699,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,651,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,574,074 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）