別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 多治見 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -16 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀 印  TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市旭ケ丘６丁目３１番 ②地積 　(㎡) 325   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 西5.2m市道 水道、ガス、下水 根本 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和３０年代後半から４０年 代にかけて開発された住宅団 地 街 路 基準方位　北、５． ２ｍ市道 交通 施設 根本駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市外縁部の丘陵地に位置する開発時期の古い住宅団地であり、各画地の道路との高低差が大きく、団地内居住者 の高齢化に伴い、売物件は増加傾向にあることから、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市郊外の丘陵地に位置する住宅地域であり、特に市北部の開発時期の古い住宅団地との価格牽連 性が強い。主たる需要者は、市内在住者や周辺市町在住の市内通勤者である。開発時期が古いため、建物の解体費用を 考慮した安価な中古住宅の取引も見受けられる。中心価格帯は土地総額７００～９００万円程度であるが、道路との高 低差が大きな画地に関しては６００万円以下の売物件も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は熟成した丘陵地の住宅団地であり、一部には転勤や相続等に伴う貸家供給も見られるが、極めて限定的な供 給であり、賃貸市場が形成されていないため、比準価格のみの試算となった。住宅取得目的の個人は、地域の地価水準 を基に複数の売物件との比較検討の上で、購入の意思決定を行っていることから、市場性を反映する比準価格の説得力 は高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [134.1] [101.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅周辺での旺盛な需要に支えられ、中心市街 地外周部も安定的に推移しているが、外縁部 の住宅団地や集落部に対する需要は弱い。 地域要因に大きな変動はないが、取引総額は 縮小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％