別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 多治見 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -14 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統 印  TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市三笠町４丁目２２番３外 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等も点在する既成住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 多治見 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 多治見駅南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土岐川以南、ＪＲ多治見駅徒歩圏内の熟成した既成住宅地域であり現状維持にて推移と予測。供給自体が少数で 均衡状態にあった需給に新型コロナに起因した需要減が与えた影響は軽微で引き続き需給は均衡維持と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土岐川以南の既成住宅地域を中心に市内の価格的な牽連関係を有する住宅地域を含む。主たる需要者は地 縁性を有する市内在住者、鉄道駅との接近性に着目する名古屋市方面へ通勤する勤労者である。ＪＲ多治見駅徒歩圏内 住宅地に対する旺盛な需要を反映し均衡状態にて推移していた需給に対する新型コロナに起因した需要減の影響は軽微 で均衡状態を維持している。需要中心価格帯は土地総額７００～１０００万円程度で新築戸建の分譲は殆どない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺住宅地域には賃貸物件も散見されるが、本件では近隣地域の地域的特性及び対象標準地の画地上の制 約から評価手法としての現実的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心的であ り信頼性を有する取引事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準 地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,600 円／㎡ [102.1] 100 100 [102.0] 100 [174.5] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引 件数は微増傾向であったがコロナ禍により減 少に転じた。取引価格は上昇基調地域と下落 基調地域が混在。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　 +12.1 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　 +53.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％