別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 多治見 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -13 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀 印  TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市小泉町６丁目１１５番２６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 小泉 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 小泉駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人気の高い多治見駅周辺での供給物件が少ないなか、小泉駅周辺の住宅地域において代替的に供給が行われてい る状況であるが、底堅い需要を背景に今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市北西部の住宅地域であり、特に小泉駅を最寄駅とする住宅地域と強い代替競争関係を有してい る。主たる需要者は、市内在住の３０～４０代を中心とする一次取得者である。多治見駅周辺での供給不足とともに駅 周辺との比較における値頃感から若年層からの人気が高い。需要の中心となる価格帯は、土地総額６００～８００万円 程度、新築戸建分譲２，２００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部にはアパート等も見られるが、大半は旧来からの地主による節税目的のものであり、また当該地域では少なくとも ５００㎡程度の画地規模がないと市場で求められる適正な賃貸建物及び駐車場配置が困難であるため、本件では収益還 元法を適用できなかった。本件比準価格は、小泉駅を最寄駅とする４事例より試算されており、地域の実態を色濃く反 映している。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [113.8] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅周辺での旺盛な需要に支えられ、中心市街 地外周部も安定的に推移しているが、外縁部 の住宅団地や集落部に対する需要は弱い。 人気の高い多治見駅周辺での供給が少ないた め、小泉駅周辺の住宅地域においても強気の 価格設定の物件も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　 +19.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％