別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 多治見 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀 印  TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市市之倉町９丁目１９８番３外 ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等も見られる住宅地 域 北7.8m市道 水道、下水 古虎渓 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ８ｍ市道 交通 施設 古虎渓駅東方 2.6km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、旧来からの集落的要素を有する住宅地域であり、地区外からの転入可能性は低く、取引が少なく静 態的に推移しており、今後も市場は縮小傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多治見市外縁部の住宅地域であり、特に市内南部の団地外の住宅地域との価格牽連性が強い。主たる需 要者は、住宅取得目的の市内在住者及び出身者であり、近隣地域においては地区外からの転入者は少ない。市外縁部で は、丘陵地に位置する大規模住宅団地内での売物件は多いものの、団地外のエリアでは需給ともに弱く、発生する取引 も価格のバラツキが大きく、中心価格帯を掴みにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では、戸建住宅のほか地場産業である窯業関連の小規模の工場や事務所が多く、賃貸市場が未成熟で あることから、本件では収益還元法を適用できなかった。主たる需要者である住宅取得目的の個人は、専ら地域の地価 水準や他の売物件との比較検討の上、購入の意思決定を行っている。したがって、代表標準地との均衡に留意の上、市 場参加者の行動原理を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [174.8] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅周辺での旺盛な需要に支えられ、中心市街 地外周部も安定的に推移しているが、外縁部 の住宅団地や集落部に対する需要は弱い。 地縁的選好性が強く、需要が限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.5 交通・接近　　　 +32.1 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％