別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 多治見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多治見 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統 印  TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多治見市幸町５丁目１番５１ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 小泉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 熟成した住宅団地 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 小泉駅北西方 850m 法令 規制 １中専 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地にある熟成した住宅団地として現状を維持しつつ推移するものと予測。概ね均衡状態にあった需給は新型 コロナに起因した需要減を反映して弱含みとなり地価は下落傾向に転じると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多治見市内の価格的な牽連関係を有する住宅地域。主たる需要者は市内在住者を中心に鉄道駅との接近性 に着目する名古屋市方面へ通勤する勤労者も含む。需要が持続的な減退傾向にある鉄道駅から徒歩圏外かつ丘陵地に位 置する旧式化した住宅団地に反して概ね均衡状態にて推移していた需給は新型コロナに起因した需要減を反映して弱含 みに転じた。需要中心価格帯は土地総額７００～８００万円程度、新築戸建２５００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり共同住宅等賃貸用建物は所在していない。収益性よりもむしろ居住の快適性・利便 性を重視する地域であるため新築建物の賃貸借を想定し対象標準地の収益価格を求めること自体に現実的妥当性が認め られず収益還元法は適用できなかった。本件では地域的・価格的牽連性を有する取引事例より試算した比準価格を妥当 と判断して採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記の如く鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [ 95.5] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。取引 件数は微増傾向であったがコロナ禍により減 少に転じた。取引価格は上昇基調地域と下落 基調地域が混在。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　  +6.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％