別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 大垣 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 9-2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　杉山　淳 印  TEL.

鑑定評価額 1,130,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市河間町２丁目５番外 ②地積 　(㎡) 48,092   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 2:1 工場 大規模工場と事務所 等が混在する工業地 域 東8m市道、北側道 水道、ガス、下水 大垣 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    45,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大垣駅北西方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では関連工場や駐車場等への転用が見られるが、大きな変動はないと思われる。新型コロナによる先行きの 不透明感も認められ、地価水準は当面は横ばいないし下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 水路介在　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西濃地域一円の工業地域である。主な需要者は、全国規模で事業展開する自動車関連の製造業等の事業者 ないしは地元優良企業である。近隣地域は東海環状自動車道大垣西インターチェンジへのアクセスや関連産業との位置 関係が比較的良好なため需要は堅調に推移している。ただし、新型コロナの影響による景気の先行きの不透明感が増し ている。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大垣市内の工業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は当該地域 においては倉庫の賃貸借がほとんど見られず、新規に賃貸用倉庫の建設を想定することは事業収支の観点から合理的で はないため適用しなかった。本件では、実証的な比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業は産業によっては売上減少が見られる など新型コロナの影響が懸念される。 周辺では関連工場や駐車場等への転用が見ら れるが、地域要因に特段の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％