別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大垣 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆 印  TEL.

鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市横曽根４丁目１６番外 ②地積 　(㎡) 4,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 工場 中小工場、営業所等 が建ち並ぶ工業地域 北8m市道、三方路 水道、下水 大垣 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大垣駅南東方 8.0km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大垣市市街地の南東部に位置する工業地域で周辺地域には大中工場が連たんする。近年、不動産市況は緩やかに 回復していたが、新型コロナウイルス感染症の影響を受け若干需要が減退している。今後の注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市を中心とする西濃地域一円の工業地域である。需要者層は大規模法人等の事業者と推定される。名 神高速道路大垣インターチェンジに近く利便性の高いエリアである。大規模工場地としての土地価格水準は１㎡当たり ２８，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大垣市南部の工業地域で、自己使用の事業者が中心であり、賃貸のケースは極めて少なく現実的ではないの で収益還元法は採用しなかった。以上の検討を踏まえ、本件では比準価格を標準に、代表標準地との価格に留意して鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [ 98.0] 100 [ 89.5] [103.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は新型コロナウイルス感染症の影響 等から年間を通して減退したが下半期は上半 期に比べてやや持ち直しがみられる。今後注 視が必要である。 大垣市南部の大中工場の連たんする工場地域 であり、インターチェンジからも近く立地条 件は良好である。市況はほぼ横ばいから微減 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％