鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣Ｙ５２ -58841	大垣市		更地	（　）	長方形	西22m県道、北2m、東2.5m、三方路		準工居住誘導区域 (70,200)
b	大垣Ｙ３３ -81591	大垣市		建付地	（　）	不整形	北15m県道、中間画地		準工都市機能誘導区域 (60,200)
c	大垣３３ -72560	大垣市		貸家建付地	（　）	長方形	東22m県道、南5.5m、角地		準住居都市機能誘導区域 (70,200)
d	大垣Ｙ５７ -81716	大垣市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m県道、北6m、東6m、三方路		準工都市機能誘導区域 (70,200)
e	大垣Ｙ４５ -62849	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北14m県道、西4m、南3.5m、三方路		準工居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,937	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	53,981	100 [ 124.7]	43,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,300
b	(　 ) 46,018	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	55,739	100 [ 127.1]	43,854		43,900
c	(　 ) 42,979	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	39,565	100 [ 86.0]	46,006		46,000
d	(　 ) 40,241	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	39,096	100 [ 85.3]	45,834		45,800
e	(　 ) 31,548	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.1]	35,441	100 [ 75.9]	46,694		46,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.2	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.5	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.2	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -14.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,800 円／㎡]

大垣 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,504,170	331,400	1,172,770	1,003,600	169,170	（　0.9703） 164,146	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	2,879,754 円　　　　（　 15,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	Ｓ1	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	80 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	10.0 m x 18.7 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,500	135,000	4.0	540,000
							1.0	135,000
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		135,000		540,000
								135,000

⑨年額支払賃料	135,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,620,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 162,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,458,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	540,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,860 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 135,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 41,310 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,504,170 円　　　　（　 7,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-536	1,324 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,455	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,548 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 F B
b	大垣　　　　-502	1,587 ( 1,498)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,556
c	大垣　　　　-530	1,417 ( 1,379)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,648

大垣 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	52,000 円	13,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	48,600 円	1,620,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,600 円	13,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,000 円	13,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,000 円	13,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 331,400 円　（　　　　　　 1,753 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,003,600 円（　　　　　 5,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,504,170 円
②総費用	331,400 円
③純収益　①－②	1,172,770 円
④建物等に帰属する純収益	1,003,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	169,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	164,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 868 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,879,754 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
大垣 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-11

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　横幕　輝俊

印

TEL.

鑑定評価額

8,510,000 円

１㎡当たりの価格

45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市赤坂町字東町南側西屋敷２５１番５				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）都市機能誘導区域
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗、一般住宅等が混在する近隣商業地域	北6m県道	水道、下水	大垣 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

旧中山道沿いの既成商業地域

街

路

６ｍ県道

交通

施設

大垣駅北西方

5.1km

法令

規制

近商
(80,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は郊外部の既成商業地域で、新規店舗の進出は極めて少なく、後継者難等も影響して衰退傾向が続いて
いる。今後は、さらに住宅地化が進行し、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大垣市全域及び周辺町内の既成商業地域。需要者の中心は圏内に地縁性を有する個人事業者。当該地域は
集客力の弱い中小規模の店舗等が中心で、顧客を周辺の大型店舗に奪われている。また、旧中山道沿いの宿場町として
観光施設が整備されているが、その効果は限定的である。事業者の当該地域への新規進出意欲は乏しく、土地需要は低
迷している。また、圏内での既成商業地の取引は少なく、中心価格帯の把握には困難性を有しているのが実情である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域はＪＲ大垣駅から離れた郊外部の既成商業地域で、需要者は自己営業目的の法人又は個人事業者である。当該
地域及び周辺部では事業者向けの賃貸物件は僅かに見られる程度で、商業用賃貸市場は成熟しているとは言い難く、収
益価格は説得力に欠ける。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜大野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,600 円／㎡

[ 95.5]
100

100
[100.0]

100
[ 75.2]

[100.0]
100

45,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、
岐阜県全体に比べ減少率は低い。郊外部の既
成商業地の土地需要は弱い。

特段の地域要因に変動はない。なお、店舗、
事業所等の新規出店は殆どなく、商業地域と
しては衰退傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +0.3
環境　　　　　　 -34.0
行政　　　　　　  +2.4
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣５７ -65245	大垣市		底地	（　）	ほぼ長方形	南23m市道、東23m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	大垣５４ -41915	大垣市		建付地	（　）	長方形	南6m道路、東4m、角地		工業 (70,200)
c	大垣Ｙ２３ -60170	大垣市		建付地	（　）	ほぼ台形	西3.7m市道、北3.6m、角地		１住居都市機能誘導区域 (70,160)
d	大垣Ｙ２３ -66384	大垣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m道路、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 31,831) 63,662	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	60,267	100 [ 135.1]	44,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,600
b	(　 ) 44,154	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	41,591	100 [ 92.5]	44,963		45,000
c	(　 ) 41,326	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	40,871	100 [ 92.9]	43,995		44,000
d	(　 ) 49,141	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	49,642	100 [ 107.0]	46,394		46,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.3	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +41.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.1	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,000 円／㎡]

大垣 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,458,042	329,910	1,128,132	1,003,600	124,532	（　0.9703） 120,833	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	2,119,877 円　　　　（　 11,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	90.00	Ｓ1	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商都市機能誘導区域	80 ％	200 ％	200 ％	189 ㎡	10.0 m x 18.7 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗１Ｆの一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,454	130,860	4.0	523,440
							1.0	130,860
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		130,860		523,440
								130,860

⑨年額支払賃料	130,860 円　×　12ヶ月　＝　 1,570,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,570,320 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 157,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,413,288 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	523,440 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,711 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,860 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 40,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,458,042 円　　　　（　 7,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-519	1,671 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,454 円/㎡）　基準階 1 F B
b	池田　　　　-501	1,644 ( 1,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,569
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	52,000 円	13,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	47,110 円	1,570,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 132,600 円	13,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,000 円	13,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,000 円	13,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 329,910 円　（　　　　　　 1,746 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,003,600 円（　　　　　 5,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,458,042 円
②総費用	329,910 円
③純収益　①－②	1,128,132 円
④建物等に帰属する純収益	1,003,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	124,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	120,833 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 639 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,119,877 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,200 円／㎡）