鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣２３ -64466	大垣市		底地	（　）	ほぼ長方形	南21.5m県道、東9m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	大垣５４ -57107	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、南5.7m、東4m、三方路		準工居住誘導区域 (70,200)
c	大垣Ｙ４６ -66551	大垣市		更地	（　）	不整形	東20m県道、北7m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)
d	大垣５７ -71811	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m県道、西8m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
e	大垣Ｙ４５ -68811	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m国道、南4.5m、角地		商業都市機能誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 48,225) 96,450	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	87,419	100 [ 117.3]	74,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,500
b	(　 ) 67,200	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	63,552	100 [ 84.0]	75,657		75,700
c	(　 ) 74,108	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	75,028	100 [ 98.3]	76,326		76,300
d	(　 ) 89,551	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	84,775	100 [ 109.0]	77,775		77,800
e	(　 ) 72,669	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	66,025	100 [ 85.6]	77,132		77,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -21.4
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +5.2	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,300 円／㎡]

大垣 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,307,231	5,340,071	18,967,160	15,504,300	3,462,860	（　0.9715） 3,364,168	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	62,299,407 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	1,337.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,581 ㎡	29.0 m x 54.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

共用部分設置のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	678.32	91.9	623.31	1,950	1,215,455	4.0	4,861,820
							1.0	1,215,455
2～ 2		659.12	94.6	623.31	1,550	966,131	4.0	3,864,524
							1.0	966,131
～

～

～

計		1,337.44	93.2	1,246.62		2,181,586		8,726,344
								2,181,586

⑨年額支払賃料	2,181,586 円　×　12ヶ月　＝　 26,179,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,246.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,179,032 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,617,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,561,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,726,344 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,181,586 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 667,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,307,231 円　　　　（　 15,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-514	2,097 ( 2,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,012 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-505	2,145 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,024
c	大垣　　　　-526	2,584 ( 2,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	2,136

大垣 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,035,000 円	207,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	785,371 円	26,179,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 994,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,111,400 円	207,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,340,071 円　（　　　　　　 3,378 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,337.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,504,300 円（　　　　　 9,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,307,231 円
②総費用	5,340,071 円
③純収益　①－②	18,967,160 円
④建物等に帰属する純収益	15,504,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,462,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,364,168 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,128 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,299,407 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
大垣 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 5-7

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　吉村　寿也

印

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市八島町字東菰田８４番				②地積　(㎡)	1,581 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:2	店舗兼倉庫Ｓ2	小売店舗、飲食店、営業所等が多い路線商業地域	北36m国道	水道、下水	大垣 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 160 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道には中央分離帯が設けら
れている。

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

大垣駅北方

1.7km

法令

規制

準住居
(70,200)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等の入れ替えを伴いながら現状程度の繁華性を維持していく、と予測する。地価水準は新型コロナの影響で
短期的には下落するが、背後住宅地との価格差が縮小しているため長期的には徐々に下げ止まる、と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大垣市内の路線商業地域を中心とする商業地域全般。需要者の中心は沿道サービス業を営む企業である。
近隣地域は大垣市内の主要な幹線道路に面した路線商業地域であり、圏内では相対的に高い競争力を有している。しか
し、新型コロナの影響により消費は低迷しており、先行きの不透明感から出店需要は停滞している。同一需給圏内での
商業地の取引は少ない。また、取引価格帯は規模等によりまちまちであり、中心価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺に見られる店舗等の大半は自用目的で建てられている。賃貸物件としては築年の古い物件や廃業した自用
店舗等を転用した物件が見られる程度で、近年、賃貸専用物件は殆ど新築されていない。商業用建物の賃貸市場は十分
に成熟していないため、テナント物件の経営による賃料収入を基礎とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取
引事例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により消費は低迷し、先行
きは不透明な状況が続いている。その中で、
市内の商業地需要は郊外路線商業地域を中心
に弱含んでいる。

散発的に店舗の入れ替え等が見られるが、地
域の外観に大きな変動はない。新型コロナの
影響で客足は遠のいている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣５７ -65245	大垣市		底地	（　）	ほぼ長方形	南23m市道、東23m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	大垣５７ -72057	大垣市		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)
c	大垣４５ -78350	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
d	大垣Ｙ５２ -58841	大垣市		更地	（　）	長方形	西22m県道、北2m、東2.5m、三方路		準工居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 31,831) 63,662	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	60,267	100 [ 72.6]	83,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,000
b	(　 ) 44,776	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,239	100 [ 69.4]	63,745		63,700
c	(　 ) 61,833	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	71,799	100 [ 82.4]	87,135		87,100
d	(　 ) 52,937	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	53,981	100 [ 71.9]	75,078		75,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,300 円／㎡]

大垣 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,945,780	5,311,573	18,634,207	15,504,300	3,129,907	（　0.9715） 3,040,705	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	56,309,352 円　　　　（　 35,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	678.32	Ｓ2	1,337.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	1,581 ㎡	29.0 m x 54.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し。

⑦有効率　 93.2 ％
の理由

内階段等の共用部分のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	678.32	91.9	623.31	1,873	1,167,460	4.0	4,669,840
							1.0	1,167,460
～ 2	店舗	659.12	94.6	623.31	1,500	934,965	4.0	3,739,860
							1.0	934,965
～

～

～

計		1,337.44	93.2	1,246.62		2,102,425		8,409,700
								2,102,425

⑨年額支払賃料	2,102,425 円　×　12ヶ月　＝　 25,229,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,246.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,229,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,018,328 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,210,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,409,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,102,425 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 657,639 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,945,780 円　　　　（　 15,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-505	2,145 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,932 円/㎡　月額支払賃料（　 1,873 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-551	1,573 ( 1,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,035,000 円	207,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	756,873 円	25,229,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 994,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,111,400 円	207,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	207,000 円	207,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,311,573 円　（　　　　　　 3,360 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	207,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,337.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,504,300 円（　　　　　 9,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,945,780 円
②総費用	5,311,573 円
③純収益　①－②	18,634,207 円
④建物等に帰属する純収益	15,504,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,129,907 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,040,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,309,352 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,600 円／㎡）