別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大垣 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -27 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男 印  TEL.

鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市墨俣町二ツ木字沼田３４０番１１外 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北4.3m市道 水道、下水 穂積 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 穂積駅南西方 5.5km 法令 規制 １低専 (60,100) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的古い時期に開発された中規模の戸建住宅団地で、今後も郊外部の成熟した閑静な住宅地として持続すると みる。地価は戸建住宅地での相対的な地価水準との関係等から、やや弱含み持続の動きで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市の旧墨俣町、隣接の安八町及び瑞穂市南部の戸建住宅地域と把握する。主たる需要者は地域性から 旧町内、周辺の市町に居住、通勤する勤労者層であるが、纏まった土地については分譲住宅を目的とした不動産業者等 も挙げる事ができる。地域周辺での住宅地分譲はコロナ禍もあり、やや下火と考察する。土地については７００万円～ ９００万円程、新築戸建住宅については２，２００万円～２，６００万円程が需要の中心価格帯と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層戸建住宅が殆どを占める住宅団地であるため賃貸アパート等の収益物件は皆無で、土地取引は自用目的の取引が殆 どである。土地利用規制等から収益的な利用には不適、不向きな地域特性下にあるため、収益還元法の適用を断念した 。よって、試算価格は比準価格のみである。本件は快適性、利便性を重視する地域特性に留意して、市場性を適確に反 映し、有用性等に富む比準価格を採用し、代表標準地との価格検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の飛地である旧墨俣町は、自然的環境 等から地続きである安八町等と連動する地域 で、コロナ禍の影響もあり、不動産需要は回 復していない。 安定的、静態的で、落ち着いた様相であり、 特に記すべき程の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.8 交通・接近　　　  +0.4 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +3.1 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％