別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大垣 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -25 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市割田１丁目１００番３ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,192) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 大垣 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 大垣駅南西方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,192) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地も残る住宅地域である。特別な変動要因はなく、地価は下落傾向で推移していくと予測する 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは大垣市中心部南西寄りに位置する住宅地域。需 要者は大垣市内に居住又は勤務する３０～４０歳代の一次取得者層である。農地も残る地域である為ミニ開発による宅 地供給も散見される。地価水準が低位な地域のため利便性よりも価格重視の需要者が多い。当該地域の中心価格帯は土 地は６０坪程度で８００万～１，０００万円、新築戸建住宅は２，３００万～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が主体の地域であり共同住宅も散見されるが需要者は自己居住目的の中堅個人層。売買市場は自己 使用目的が大部分で居住の快適性等が重視される。大垣駅南西方の取引を中心に査定しており比準価格の説得性が高い 。戸建住宅を中心とした地域で賃貸市場は未成熟であり対象標準地の画地規模では事業収支の観点からも収益還元法は 非適用とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [101.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の総人口は微減、高齢化率は上昇傾向で ある。新型コロナの拡大で景気は一段と不透 明。郊外の住宅は下落傾向が続く。 対象標準地を含め周辺地域に都市ガスの供給 が開始された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +0.7 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％