別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大垣 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -17 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江 印  TEL.

鑑定評価額 8,880,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市深池町字村内９７５番２ ②地積 　(㎡) 425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｓ2 中規模農家住宅が多 く集まる住宅地域 西5.5m市道 水道 大垣 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 大垣駅南東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内南東部に位置する郊外の農家住宅で旧来からの集落地域である。市街化調整区域の土地需要は少なく静態的 であり、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市全域の市街化調整区域で、特に価格牽連性が強いのは市南部の市街化調整区域内の住宅地域。需要 者の中心は当該圏域に地縁性を有する者に限られ外部からの参入はない。公法上の規制等から宅地取引は限定的である うえ、旧来からの集落地域については需要者の選好性も劣ることから需要は弱く不動産取引自体が少ない。取引がある 場合も隣地買増しや親族間取引等、個別の事情が介在することが多いため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅が主体の地域であり需要者は自己居住目的の中堅個人層である。市街化調整区域における土地利用 上の制限から賃貸用共同住宅の想定は現実的ではない為、収益価格は求めることが出来なかった。一方、売買市場は自 己使用目的が大部分で快適性が重視される。比準価格は市内全域の事例を収集し概ね１年以内の取引より査定しており 妥当性は認められる。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [119.2] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の総人口は微減、高齢化率は上昇傾向で ある。新型コロナの拡大で景気は一段と不透 明。郊外の住宅は下落傾向が続く。 特段の地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +3.6 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％