別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 大垣 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -13 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人 印  TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市万石３丁目５２番２ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心にア パート等が混在する 住宅地域 北4m市道 水道、下水 大垣 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南東方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ミニ開発も散見される新興の住宅地であるが、街路条件が他の住宅地と比して劣り需要が弱い。地価は数年来か らの、弱含み継続を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内東部の既成市街地で、ＪＲ東海道本線沿線の住宅地域。需要者の中心は、市内既存居住の一次取得 者のほか、一部は転入者となる。徒歩圏外に所在するものの、利便施設等へも比較的近く、幹線道路背後に所在する住 宅地のため、居住環境が良好な地域である。一部の未利用地は、近年、地元不動産業者等によるミニ開発が散見される 。市場での需要の中心価格帯は、土地は約８０坪で１，５００万円前後、新築住宅で３，０００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も所在するが専ら一般住宅を主体とした住宅地で、かつ、画地規模からやや合理的経営規模の賃貸建物の建設 が困難で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、同一需給圏内の、大垣市街地東方の住宅地の事例を中心 に、収集選択し、再吟味し、価格を決定しており、実証的で信頼性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快 適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が大部分のため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [132.3] [100.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より、人口減少率及び高齢化率は低い 。一部の小学校区の住宅地は需要があるが、 郊外の住宅地は、価格及び取引件数ともに下 落傾向にある。 幹線道路背後の、新興の住宅地で、未利用地 が漸次、住宅化しつつあるほか、地域要因に 特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％