別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大垣 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -10 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 58,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市中川町２丁目５４番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、営 業所等が混在する住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 大垣 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 大垣駅北方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 都市機能誘導区域に見合った施設配置と文教エリアの特性で住宅地域として質の高い競争力を維持していくと予 測する。コロナ禍においても、地価の割安感は保持しており、横ばい程度の持続を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧大垣市の市街化区域内の住宅地域と判定する。需要者の中心は２０代後半から４０代前半の子育て世 代であり、戸建志向が強い。ローコスト住宅業者の販路拡大で市況は価格重視の色合いがやや鮮明であるが、人気エリ アでは高品等住宅や価格設定が強気の建売が比較的短期の市場滞留でさばけている。対象近隣地域及び周辺の中心価格 帯は、土地が９００万～１３００万円程度、新築建売は２３００万～３２００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、地理的接近性、用途同一性に優れた４事例によって試算し、市場実態の具現性が高い価格を得られ たと判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主の節税意識が強い物件供給が寡占的である当該賃貸住宅市場で は、土地の元本コスト、資産リスクが賃料に織り込まれにくい特性がある。したがって、取引事例比較法の試算結果に ついて代表標準地との価格検討を踏まえたうえ、納得性等に優れる比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 79.1] [100.0] 100 58,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はエリアの増減格差拡大等に拠り微減傾 向にある。住宅市況も強弱が交錯している。 コロナ禍の影響はあったが下半期はやや持ち 直し気味である。 高品等建売の早期完売はやや陰りと推認する も、高めの価格設定に対する抵抗感は弱くな っていると認識する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.1 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -15.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％