別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 大垣 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -6 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市大井１丁目２９番２ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅、営 業所等が混在する住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 大垣 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 大垣駅南東方 3.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地内及び比較的利便性を有する周辺地は、未利用地も漸次、宅地化するものと予測される。近隣地域は、こ こ数年来、取引も堅調で、概ね地価は安定化の状況にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大垣市内南部の既成市街地で、ＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者の主体は、市内在住者又 は一次取得者となる。駅から離れた、やや徒歩圏外にある住宅地域ではあるが、居住性の快適性は良好で、住宅取引は 堅調である。未利用地部分については、新規分譲も見られ、需給関係は、ここ数年来、安定的な状況にある。市場での 需要の中心価格帯は、土地は約５０坪で１，０００万円程度、新築住宅で２，５００～３，０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 専ら戸建住宅の、共同住宅は散見される程度の住宅地で、かつ、画地規模から合理的経営規模の賃貸建物の建設が非現 実的で、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、同一需給圏内の住宅地の事例を収集選択、その決定には、規 範性を有する事例を中心に、価格を決定しており、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快 適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が大半のため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [117.9] [100.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より、人口減少率及び高齢化率は低い 。一部の小学校区の住宅地は需要があるが、 郊外の住宅地は、価格及び取引件数ともに下 落傾向にある。 郊外の概ね熟成した住宅地であるため、地域 要因に特別の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％