鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣３３ -65170	大垣市		更地	（　）	長方形	西6m道路、中間画地		１中専都市機能誘導区域 (60,200)
b	大垣Ｙ５２ -71241	大垣市		更地	（　）	長方形	北3.5m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,160)
c	大垣３３ -65271	大垣市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
d	大垣Ｙ４２ -68951	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
e	大垣Ｙ５７ -71765	大垣市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		準工居住誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,290	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	63,767	100 [ 93.3]	68,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,300
b	(　 ) 41,024	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	43,566	100 [ 61.7]	70,609		70,600
c	(　 ) 65,574	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	62,014	100 [ 87.1]	71,199		71,200
d	(　 ) 55,405	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	66,280	100 [ 91.1]	72,755		72,800
e	(　 ) 71,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,347	100 [ 96.9]	73,630		73,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.6	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -12.7
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,200 円／㎡]

大垣 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,613,494	468,560	2,144,934	1,762,880	382,054	（　0.9686） 370,058	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,256,039 円　　　　（　 28,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居居住誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	252 ㎡	11.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＬＤＫ４０㎡２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,350	108,000	2.0	216,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		216,000		432,000
								0

⑨年額支払賃料	216,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,592,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,592,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.3 ％　＝　　 222,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,609,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	432,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,613,494 円　　　　（　 10,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-150	1,112 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,352 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-169	1,312 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,353
c	大垣　　　　-137	1,498 ( 1,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,454

大垣 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	22,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	84,960 円	2,832,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,400 円	22,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 468,560 円　（　　　　　　 1,859 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0787	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,762,880 円（　　　　　 6,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,613,494 円
②総費用	468,560 円
③純収益　①－②	2,144,934 円
④建物等に帰属する純収益	1,762,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	370,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,256,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
大垣 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 -5

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　横幕　輝俊

印

TEL.

鑑定評価額

17,900,000 円

１㎡当たりの価格

71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市恵比寿町北５丁目７番２外				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）居住誘導区域
	1:2	住宅Ｓ3	一般住宅を中心にアパートも見られる住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	大垣 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 140 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 275 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

大垣駅南東方

2.0km

法令

規制

１住居
(60,200)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中心市街地外延部に位置し、今後も緩やかに住宅地域として熟成度を増すものと予測される。なお、
地価は市内住宅地の中で、やや割高感が出始めており、今後は弱含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは中心市街地及び外延部住宅地域。需要者の中心は市内
の中堅以上の個人層。当該地域は駅徒歩圏外の外延部住宅地域で、駅徒歩圏のマンション分譲、価格水準が低い郊外部
の戸建分譲と競合しており、需給関係に崩れが見られる。また、最近では駅徒歩圏の新規マンションに売れ残りが見ら
れるようになってきた。なお、周辺部の中心価格帯は新築分譲住宅で２５００～３４００万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性が強いと判断される同一小学校区内の事例を採用した。なお、当該地域は収益性よりも居住の利
便性等を志向する住宅地域で、需要者は自己使用目的の個人層である。当該地域及び周辺にはアパートも見られるが、
大規模画地での地主の節税目的が主である。よって、収益価格は参考程度に留め、市場の実態を反映した比準価格を採
用して、さらに前年指定基準地価格からの変動率にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大垣（県） -14             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     72,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、
岐阜県全体に比べ減少率は低い。また、高齢
化率は、県全体より低い割合であるが、上昇
傾向にある。

周辺部では販売戦略上、低水準の建築条件付
き土地分譲が散見されるようになってきた。
また、既存の土地取引も低調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

-1.1 ％

３　試算価格算定内訳

大垣 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣３３ -65271	大垣市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (60,200)
b	大垣３３ -67876	大垣市		更地	（　）	正方形	南6m道路、中間画地		１中専都市機能誘導区域 (60,200)
c	大垣５２ -64319	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東4m、角地		１中専居住誘導区域 (70,160)
d	大垣４５ -64325	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,574	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	62,014	100 [ 94.8]	65,416	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,400
b	(　 ) 75,544	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	73,320	100 [ 99.3]	73,837		73,800
c	(　 ) 66,619	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	62,943	100 [ 89.7]	70,171		70,200
d	(　 ) 66,068	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	67,635	100 [ 88.6]	76,337		76,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,200 円／㎡]

大垣 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,648,363	494,145	2,154,218	1,778,620	375,598	（　0.9686） 363,804	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	7,133,412 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居居住誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	252 ㎡	11.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（専有面積４０㎡）４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,348	107,840	2.0	215,680
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		215,680		431,360
								0

⑨年額支払賃料	215,680 円　×　12ヶ月　＝　 2,588,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,588,160 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 183,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,644,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	431,360 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,648,363 円　　　　（　 10,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-169	1,312 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,348 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-168	1,291 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,400 円	22,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,845 円	2,828,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,500 円	22,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,145 円　（　　　　　　 1,961 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0787	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,778,620 円（　　　　　 7,058 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,648,363 円
②総費用	494,145 円
③純収益　①－②	2,154,218 円
④建物等に帰属する純収益	1,778,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	375,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	363,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,444 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,133,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）