別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 大垣 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大垣 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊 印  TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大垣市藤江町２丁目６０番 ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,360) 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等も見られる既成 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大垣 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大垣駅東方 550m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はＪＲ大垣駅徒歩圏内の住宅地域であり、交通利便性が優ることから、市内住宅地域の中では比較的人 気は高く、今後も地価は概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大垣市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは中心市街地の住宅地域。需要者の中心は市内の中堅以 上の個人層で、一定規模以上の画地はマンション開発業者。ここ２、３年はＪＲ大垣駅徒歩圏住宅地では戸建・マンシ ョン需要が高く需給関係は良好に推移していたが、最近ではマンション販売に陰りが見られる。当該地域及び周辺部の 中心価格帯は土地で８００万円～１５００万円程度、建売分譲住宅で２６００万円～３４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から需要者は戸建住宅目的の個人層で、新規に土地を購入して賃貸用建物を建設することは少な いため、収益価格は試算しなかった。なお、比準価格は価格牽連性が強いと判断される周辺部の取引事例を選択して試 算されており、市場の実態を反映している。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,500 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大垣市の人口は継続して微減傾向にあるが、 岐阜県全体に比べ減少率は低い。また、高齢 化率は、県全体より低い割合であるが、上昇 傾向にある。 駅徒歩圏の立地条件から、周辺部ではマンシ ョン、戸建分譲が継続しているが、マンショ ン販売は竣工後も売れ残りが見られる状況に なってきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.9 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -2.9 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％