鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大垣 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣５４ -65324	大垣市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
b	大垣４５ -67727	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北8m、角地		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
c	大垣Ｙ４８ -63675	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		近商都市機能誘導区域 (80,200)
d	大垣５２ -41956	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
e	大垣４５ -64391	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専居住誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,925	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	94,658	100 [ 100.0]	94,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,700
b	(　 ) 87,768	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	86,477	100 [ 100.7]	85,876		85,900
c	(　 ) 74,953	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,328	100 [ 92.1]	81,789		81,800
d	(　 ) 76,360	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,742	100 [ 90.3]	84,986		85,000
e	(　 ) 67,418	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	66,884	100 [ 75.9]	88,121		88,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,200 円／㎡]

大垣 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,772,082	511,205	2,260,877	1,825,840	435,037	（　0.9686） 421,377	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,262,294 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	9.1 m x 25.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（専有面積４０㎡）４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,448	115,840	2.0	231,680
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		231,680		463,360
								0

⑨年額支払賃料	231,680 円　×　12ヶ月　＝　 2,780,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,780,160 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 192,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,767,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	463,360 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,332 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,772,082 円　　　　（　 12,000 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-167	1,771 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,510	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,448 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-128	1,593 ( 1,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大垣 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,800 円	23,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	88,805 円	2,960,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,600 円	23,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 511,205 円　（　　　　　　 2,213 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0787	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,825,840 円（　　　　　 7,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,772,082 円
②総費用	511,205 円
③純収益　①－②	2,260,877 円
④建物等に帰属する純収益	1,825,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	435,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	421,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,824 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,262,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
大垣 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大垣 -1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　吉村　寿也

印

TEL.

鑑定評価額

20,100,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大垣市西崎町１丁目４０番２				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）都市機能誘導区域
	1:3	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか駐車場等も見られる既成住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	大垣 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

大垣駅南西方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

既成市街地内の熟成した住宅地域であり、現状の住環境を維持していく、と予測する。各種施設との接近性が良
好で、市場では高い人気を維持している。また、希少性もあるため、地価水準は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大垣駅を中心とする既成市街地内の住宅地域。需要者の中心は市内に在住する一次取得者層である。圏内
は各種施設との接近性が良好な地域が多いため、市場での人気が高い。特に近隣地域の存する興文小学校区は市場に流
通する物件が少なく、希少性も高い。このため、新型コロナの影響で市内住宅地の需要が弱含む中、堅調な需要を維持
している。中心価格帯は、土地は１，５００万円から２，０００万円程度、新築戸建ては３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は戸建住宅等の自用を目的とする取引が中心である。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する
傾向にあるため、比準価格の説得力は高い。一方、周辺には共同住宅も見られるが、大半は敷地の規模が大きい。２５
０㎡程度の標準的な規模の場合、戸建住宅としての利用が一般的である。よって、収益価格の説得力は劣る。従って、
比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,500 円／㎡

[ 96.9]
100

100
[100.0]

100
[ 82.0]

[100.0]
100

86,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微減傾向、高齢化率は緩やかに上
昇している。市内の住宅地需要が全般に低調
に推移する中、大垣駅周辺部は堅調な需要を
維持している。

既成市街地内の住宅地域として熟成しており
、地域要因に大きな変動はない。駅徒歩圏内
に位置し、利便性が高い。また、希少性もあ
り地価は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.8
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大垣 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大垣４５ -67727	大垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、北8m、角地		１住居都市機能誘導区域 (70,200)
b	大垣４５ -65255	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,360)
c	大垣４５ -65174	大垣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m道路、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)
d	大垣３３ -65277	大垣市		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,768	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	86,477	100 [ 99.7]	86,737	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,700
b	(　 ) 90,748	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	87,841	100 [ 98.6]	89,088		89,100
c	(　 ) 84,253	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	84,084	100 [ 94.1]	89,356		89,400
d	(　 ) 78,544	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	78,465	100 [ 95.0]	82,595		82,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

大垣 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,667,787	472,464	2,195,323	1,762,880	432,443	（　0.9686） 418,864	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	8,213,020 円　　　　（　 35,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大垣 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	9.1 m x 25.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫの小家族向けファミリータイプ、各階２戸、平均専有面積：４０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の設置による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,390	111,200	2.0	222,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		222,400		444,800
								0

⑨年額支払賃料	222,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,668,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,668,800 円　　×　　 6.5 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 6.5 ％　＝　　 185,172 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,663,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,800 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,667,787 円　　　　（　 11,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大垣　　　　-132	1,207 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,392 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-163	1,237 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,359
c	大垣　　　　-170	1,581 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [125.0]	1,360

大垣 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	22,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	85,464 円	2,848,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,400 円	22,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 472,464 円　（　　　　　　 2,045 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0787	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,762,880 円（　　　　　 7,632 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,667,787 円
②総費用	472,464 円
③純収益　①－②	2,195,323 円
④建物等に帰属する純収益	1,762,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	432,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	418,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,813 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,213,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,600 円／㎡）