別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岐阜 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 9-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹 印  TEL.

鑑定評価額 980,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市本荘中ノ町５丁目２９番外 ②地積 　(㎡) 23,120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1.5:1 工場 大小工場のほか住宅 も混在する工業地域 東7.5m市道、四方路 水道、ガス、下水 岐阜 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　    23,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南西方 2.4km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に近く立地的には希少性も高く、用途転換の可能性のあるエリアに位置する。県内工業地の需給動 向は好調であり、工業地の地価もほぼ横ばいにあると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、岐阜市全域の工業地域を中心として、美濃及び関市並びに西濃地域の工業地域である。需要者の 中心は県内企業及び全国展開の大手企業である。昨今、県内の企業立地の需要は多く、標準地周辺も、需要が見込まれ る地域の一つであったが、コロナ禍のなか余談を許さない状況にある。標準地は、当市中心市街地に近く、用途の多様 性も認められる。取引される規模及び属性や利用形態が様々で、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場地は、自用目的の工場、事業所地が大半で、また、大規模工場地の賃貸借市場も形成されていないため、収 益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、当市の工業地の取引価格より求めたものであり、市場の実態 を反映しているものである。よって、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとお り決定した。なお大規模地であり単価と総額との関連にも充分留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [101.0] [105.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響より、物流 施設を除いて、収益は悪化している。 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -4.2 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％