鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南３９ -67047	岐阜市		更地	（　）	ほぼ台形	南12.2m県道、北8m、二方路		準工特別用途地区居住誘導区域 (80,200)
b	岐阜南Ｙ５０ -77481	岐阜市		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	岐阜南Ｙ６０ -65421	岐阜市		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	岐阜南３１ -931259	岐阜市		更地	（　）	長方形	東17m県道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
e	岐阜南Ｙ５１ -68539	岐阜市		更地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,099	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	64,544	100 [ 86.7]	74,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	78,200
b	(　 ) 60,472	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,472	100 [ 94.5]	63,992		67,200
c	(　 ) 60,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,690	100 [ 94.9]	61,844		64,900
d	(　 ) 71,178	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,178	100 [ 94.2]	75,561		79,300
e	(　 ) 44,444	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	43,180	100 [ 64.3]	67,154		70,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

岐阜 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			転用後相当期間が経過しており、再調達原価の適正な把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,048,081	1,932,843	7,115,238	4,545,300	2,569,938	（　0.9675） 2,486,415	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	46,044,722 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	378.00	ＬＳ1	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市機能誘導区域	100 ％	200 ％	200 ％	1,138 ㎡	25.1 m x 45.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（スケルトン貸し）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	378.00	100.0	378.00	2,091	790,398	5.0	3,951,990
							0.0	0
～

～

～

～

計		378.00	100.0	378.00		790,398		3,951,990
								0

⑨年額支払賃料	790,398 円　×　12ヶ月　＝　 9,484,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,484,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 474,239 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,010,537 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,951,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,048,081 円　　　　（　 7,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐阜南　　　　-506	2,143 ( 2,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,143	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,091 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-502	1,513 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,868
c	岐阜南　　　　-536	1,989 ( 1,952)	100 [100.0]	[ 98.1] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,168

岐阜 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	272,500 円	54,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	284,543 円	9,484,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 710,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 555,900 円	54,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,932,843 円　（　　　　　　 1,698 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,500,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0834	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,545,300 円（　　　　　 3,994 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,048,081 円
②総費用	1,932,843 円
③純収益　①－②	7,115,238 円
④建物等に帰属する純収益	4,545,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,569,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,486,415 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,044,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岐阜 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 5-30

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　寺村　建一郎

印

TEL.

鑑定評価額

84,900,000 円

１㎡当たりの価格

74,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市茜部菱野３丁目２１４番１外				②地積　(㎡)	1,138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,200)
	1:2	事務所兼倉庫Ｓ4	店舗、営業所、マンション等が混在する商業地域	南22m市道、東側道	水道、ガス、下水	岐阜 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低中層店舗、事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

岐阜駅南方

3.3km

法令

規制

近商
(100,200)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

所在地については、富裕層向けのカーディーラー等が立地熟成。北側の国道と合わせ当市南部の路線商業地域を
形成。暫時新型コロナによる影響があったが、今後地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低中層店舗、事務所

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を接面する都市計画道路沿いの他、連絡性の優れる国道２１号或いは県道「岐阜羽島線」沿いの路線商業地
域と判定したが、事例の稀少性により市街地西部・北部の他、岐南町からも事例を補完した。典型的な需要層は、チェ
ーン展開する全国規模の沿道店舗。郊外幹線沿いについては、事業用定期借地権の活用が主流で、広範に収集した取引
事例のみでは中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺に的確事例を欠くことから事例の収集範囲を広域に拡大し、量的に十分な的確事例を採用しており、
実証性・均衡性に優れる。他方、収益価格は、画地規模、周辺利用を踏まえ、平屋店舗による一棟貸しを想定。賃料の
総額における上限値等を反映しやや低位に求められた。本件では、比準価格を重視し、収益価格を考量の上、代表標準
地からの規準価格にも留意するに、鑑定評価額を上記のとおり調整決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,000 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[100.0]

100
[107.1]

[105.0]
100

73,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの影響は既成市街地の歓
楽街、飲食店街に比べ、郊外型の商業地につ
いては飲酒・接待を伴わないことから比較的
弱い。

都市機能誘導区域（茜部地区）に指定された
。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  +5.1
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +6.9
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中４３ -71672	岐阜市		更地	（　）	台形	北西21.5m県道、東5.9m、角地		近商都市機能誘導区域 (100,200)
b	岐阜北Ｙ５６ -70259	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
c	岐阜北Ｙ５０ -65725	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16.5m市道、西9m、角地		２中専 (80,200)
d	岐南３２ -71273	羽島郡岐南町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.5m町道、南4.5m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,629	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	94,870	100 [ 132.3]	71,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 82,554	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,224	100 [ 110.0]	74,749		78,500
c	(　 ) 72,906	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	67,528	100 [ 94.4]	71,534		75,100
d	(　 ) 59,181	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	55,856	100 [ 78.0]	71,610		75,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

岐阜 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			的確な造成事例がなく再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,604,225	1,905,899	7,698,326	4,353,480	3,344,846	（　0.9675） 3,236,139	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	59,928,500 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	378.00	ＬＳ1	378.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防都市機能誘導区域	100 ％	200 ％	200 ％	1,138 ㎡	25.1 m x 45.4 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の店舗、敷地内駐車場１４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの平家建店舗のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	378.00	100.0	378.00	2,184	825,552	4.0	3,302,208
							1.0	825,552
～

～

～

～

計		378.00	100.0	378.00		825,552		3,302,208
								825,552

⑨年額支払賃料	825,552 円　×　12ヶ月　＝　 9,906,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,906,624 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 495,331 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,411,293 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,302,208 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,371 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 825,552 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 161,561 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,604,225 円　　　　（　 8,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐南　　　　-507	1,764 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,229 円/㎡　月額支払賃料（　 2,184 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐阜南　　　　-508	2,274 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,394
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,000 円	52,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	297,199 円	9,906,624　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 710,900 円
	建物　　　　　　　　　 532,400 円	52,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,200 円	52,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,905,899 円　（　　　　　　 1,675 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,200,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0834	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,353,480 円（　　　　　 3,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,604,225 円
②総費用	1,905,899 円
③純収益　①－②	7,698,326 円
④建物等に帰属する純収益	4,353,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,344,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,236,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,928,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）