別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岐阜 -70　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -70 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市水海道３丁目１６番１０ ｢水海道３－１６－１５｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅のほ かに農地も見られる 住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 岐阜 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅東方 5.2km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は概ね熟成した住宅地域である。今後も現状維持にて推移すると予測する。地価については、下落傾向で 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市全域の住宅地域のうち同価格帯のものであり、特に長森東小校区内の住宅地と代替性が高い。主た る需要者は岐阜市及び周辺市町の居住者、就労者で、一次取得者層である。周辺では小規模分譲が散発的に行われ、当 校区内の人口は増加傾向にあるが、当地域はかつて農家集落だった名残で、街区がやや雑然としており、幅員が比較的 狭小な道路が多く、地価の下落圧力を高めに受けている。市場の中心価格帯は更地で１０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。当地域及び周辺に賃貸物件は見受けられるものの取引は主に自己利用目的で行われてい る。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起する取引を基に算出しているため実証性に 優れる。比準に際しては対象標準地と同じ校区内に所在する代替性の高い事例を採用しており、説得力の高い価格が得 られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.0] [103.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市は人口減少、高齢化傾向が続いている が、進行は鈍化の兆しがある。岐阜市の土地 取引件数及び新設住宅着工戸数は前年比減の 見込みである。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％