別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岐阜 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -66 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市菊地町３丁目３２番１ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 住宅の他、事務所等 も混在する住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道　　 交通 施設 岐阜駅南西方 1.3km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ岐阜駅南西エリアに位置し、徒歩圏からは外れるものの、生活利便性の高い住宅地域である。人気の加納地 区に隣接するため、安定的な土地需要を有する。地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ岐阜駅南西エリアに位置する生活利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は、住宅取得目的の 個人を中心とするが、用途の多様性を有するエリアであるため、纏まった画地規模を有する場合には、マンション開発 素地または事業用を前提とする企業等も考えられる。中心価格帯は、土地総額１５００万円～２０００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内において規範性のある取引事例を選択し試算した。収益価格は、公法上の規制から賃貸用共 同住宅の想定は妥当性を欠くことから、非適用とした。本件では、自己の居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の 取引価格の水準を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判 断される。以上のことから、比準価格を採用して、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [100.0] 100 89,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費、生産活動は、コロナ感染症の影響が残 るものの、持ち直しているが、雇用、住宅建 設は、弱い動きが続いている。 ＪＲ岐阜駅南西エリアに位置し、生活利便性 が高く、安定的な需要を有するため、今後も 安定的に推移していくものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -0.7 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％