別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岐阜 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -60 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田内　淳 印  TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市粟野東３丁目３４番外 ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に 農地も見られる住宅 地域 西4m市道 水道、ガス、下水 岐阜 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 9.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校児童数の推移及び需要者の選好性等から見て特に旺盛な需要が見受けられないことを反映して地価は下落 基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市北東部郊外の価格牽連性を有する住宅地域である。主たる需要者は地縁性を有する個人が中心とな る。未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用の漸増は見られるものの立地条件等に起因して需要は減少傾向にあ り需給は弱含みである。需要中心価格帯は土地坪当たり１３万円程度、標準的な新築戸建で総額３０００万円弱程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には共同住宅である賃貸物件も見られるが対象標準地の画地条件上の制約から収益還元法の適用を断念した。 通常自用目的の取引が主体で需要者は市場性に基づく取引価格を重視する傾向にある。よって、本件では市場の実勢を 反映し実証的である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [108.8] [100.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地では駅徒歩圏と郊外や既成団地での地 価の二極化が鮮明となっている。また、新型 コロナによる先行き不透明感が懸念される。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.4 交通・接近　　　  -4.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％