別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岐阜 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -59 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一 印  TEL.

鑑定評価額 7,940,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町上佐波１丁目３９５番５ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 柳津 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 柳津駅北西方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺には素地となる農地が潤沢にあるも、付近は旧来住宅が多いこともあって、開発動向は弱く変動要 因に乏しい状況にあり、今後も当分の間は同様に推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市柳津町ないし鶉地区等南部に所在する住宅地域であり、主な需要者は市内居住の１次取得者で、市外 からの転入者も見込まれる。柳津町上佐波地区は一部に集落地域が介在して、隣接する鶉地区と比べて開発動向が弱く 変動性に乏しい。柳津町内では柳津駅周辺が人気があり、上佐波地区は利便施設に遠く旧来住宅が多いこともあって人 気薄である。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で８百万円前後、新築戸建分譲で２２～２７百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が所在する需給圏では居住性能を重視する自用目的の取引が中心であり、これらに基づく信頼性のある事例資 料を得て、取引事例比較法を適用し実証的・客観的な比準価格を求めた。一方、手狭な対象標準地において、共同住宅 を想定して収益性を測るのは困難なため収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では比準価格を採用して、代表 標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [135.9] [100.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口減少・高齢化が進展し、土地取引 件数・住宅着工件数は新型コロナにより減少 に転じたが、住宅市場への影響は限定的と思 われる。 戸建住宅の建築が散見される程度で特段の変 動要因は見られず、概ね安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％