別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岐阜 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -57 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　丸山　正樹 印  TEL.

鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市芥見長山１丁目６４番２外 ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西5m市道 水道、下水 岐阜 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 岐阜駅北東方 11.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の既成集落内の住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると思料する。地価は、今後も下 落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、岐阜市北東部郊外の、芥見・大洞・岩田地区を中心とした住宅地域である。主たる需要者は、当 市の郡部地域にあり、地縁的選好性が強く、地域周辺及び親族に依る一次取得者が大半である。当該地域は、岐阜駅か ら距離があり、利便性に劣ることより、需要が少なく、高齢化が進展している地域の一つである。中心価格帯は、土地 は７００万円前後、新築の戸建物件は２，３００～２，７００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧来からの住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引が中心であ り、標準地の規模からも適正な収益が見込めないため、収益価格は、試算しなかった。したがって、北東部郊外の住宅 地の取引事例より求め、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [142.7] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響より、直近 の取引件数は、減少しているが、需要のある 地域は、引き続き引き合いが多い。 特段の変動要因は見られず、現状維持で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％