鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜北Ｙ２６ -58526	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	岐阜北５３ -67163	岐阜市		更地	（　）	長方形	東9.2m市道、南7.4m、準角地		１住居 (80,200)
c	岐阜北５３ -71230	岐阜市		更地	（　）	長方形	北3.5m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,160)
d	岐阜北Ｙ２６ -62893	岐阜市		建付地	（　）	不整形	西6m道路、中間画地		２中専 (70,200)
e	岐阜北Ｙ３９ -70850	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,994	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,834	100 [ 123.2]	46,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	49,300
b	(　 ) 60,986	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.1]	54,222	100 [ 119.5]	45,374		47,600
c	(　 ) 62,349	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,728	100 [ 132.5]	45,832		48,100
d	(　 ) 56,458	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	63,391	100 [ 132.7]	47,770		50,200
e	(　 ) 51,136	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	47,055	100 [ 112.2]	41,939		44,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.8	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,800 円／㎡]

岐阜 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当地域は１低専に指定された住宅団地で、周辺に賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場も未成熟のため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岐阜 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 -38

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　水野　亨

印

TEL.

鑑定評価額

15,800,000 円

１㎡当たりの価格

48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市大字長良字長洞３４５９番９２				②地積　(㎡)	328 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	岐阜 7.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北、４．
５ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北東方

7.0km

法令

規制

１低専
(40,60)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は岐阜市市街地北部外縁に存する成熟した住宅団地である。高低差の強い住宅団地内における需要は弱
含み傾向にあるため、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調にて推移する地域と予測した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長良川以北に存する住宅団地及びその周辺地域に存する住宅地である。主たる需要者層は居住の快適性を
重視する個人であり、新築住宅を建築する目的の更地物件のみならず、中古物件をリフォームして使用する需要者も多
い。住宅団地内の物件は、高齢者を中心として需要が乏しく、地縁的選好性を有する需要者が中心である。団地開発時
からの区画を細分しての売買はさほど見受けられないため、規模が大きくなると需要が減退する傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅団地である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格で
あり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては
特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,300 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[101.0]

100
[ 65.9]

[105.0]
100

48,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岐阜市の人口は横這い傾向であるが、高齢化
率が上昇している。価格の推移、動向に関し
ては二極化が激しく、新型コロナウイルスの
影響も受ける。

地域要因に特段の変動はないが、居住者の高
齢化等により住宅団地内に存する住宅の需要
は全体的に減少傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.8
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -20.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜北５３ -67163	岐阜市		更地	（　）	長方形	東9.2m市道、南7.4m、準角地		１住居 (80,200)
b	岐阜北Ｙ２６ -58526	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	岐阜北Ｙ３０ -63013	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	岐阜北５６ -56846	岐阜市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.1]	55,899	100 [ 125.5]	44,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	46,800
b	(　 ) 59,994	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,994	100 [ 133.1]	45,074		47,300
c	(　 ) 30,521	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,042	100 [ 138.6]	44,042		46,200
d	(　 ) 67,925	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	67,252	100 [ 139.3]	48,279		50,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.8	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	業者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 +20.0
c	業者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,100 円／㎡]

岐阜 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅団地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		第一種低層住居専用地域内の住宅団地内に存しており、現実的に土地を購入してまで収益物件の保有を希望する需要者は皆無であり、妥当と認められる賃貸市場及び投資市場における市場性が見受けられないため、収益還元法の採用は断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ