別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岐阜 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -34 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田内　淳 印  TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市加納堀田町１丁目１９番３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 西7.6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７． ６ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大型店や文教施設等に利便な位置にある標準住宅地域の一つ。駅徒歩圏にはないものの、値頃感から一定の需要 が見込めるため、今後も現状程度で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内「加納」地区を中心に、ＪＲ岐阜駅へ利便な位置にある既成住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺 市町に居住する比較的所得水準の高い一次取得層や買い替え層等。近隣地域は文教施設や商業施設などへも利便な地域 で、需給は概ね堅調。反面、駅徒歩圏内の限界にもあり、近時では需給での停滞感もみられる。更地取引は少ないが、 取引の中心となる価格帯としては１，８００～２，３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域では共同住宅も散見されるが、近隣地域は一般戸建住宅が主体の地域で、取引の大半は自己使用を前提とした 住宅取得である。また、地積規模からも共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益価格は求めることができ なかった。したがって、本件では、周辺取引事例を基に算出した規範性の高い比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記 価格のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐阜（県） -22             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地では駅徒歩圏と郊外や既成団地での地 価の二極化が鮮明となっている。また、新型 コロナによる先行き不透明感が懸念される。 ＪＲ岐阜駅及び文教施設などに利便な既成住 宅地域の一つ。駅には遠いものの、値頃感か ら住宅用地としての底堅い需要がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％