別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岐阜 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -33 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一 印  TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市薮田西１丁目８番２１ ｢薮田西１－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 等が見られる住宅地 域 北8.1m市道 水道、ガス、下水 西岐阜 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　８． １ｍ市道 交通 施設 西岐阜駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は素地となる農地が潤沢にあり、今後も宅地開発が期待されるものの、周辺には競合する住宅地が多く 、また地価下落に伴い開発の軸足が市街地寄りに移っていることから、その速度は緩やかなものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ西岐阜駅を最寄駅とする住宅地域である。主な需要者は市内居住の１次取得者で、市外からの転入者 も見込まれる。薮田西地区は素地となる農地が潤沢であり、宅地開発の進展が期待される所である。ただ、ユーザーの 選択肢はインターネットの普及により広がっており、ネット上での情報発信の良し悪しが分譲物件の売れ行きに影響を 及ぼしている。取引の中心価格帯は土地（５０坪）で１１百万円前後、新築戸建分譲で２５～３２百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、需給圏の類似地域から収集した取引事例について、比準作業を経て試算した価格である。通常、土地取引 では利便性・居住性に着目した自用目的のものが大半であり、比準価格は実態を反映して指標性が認められる。一方、 画地が手狭な対象標準地において適正に収益性を測るのは困難であり経済合理性に反するため、収益還元法は非適用と した。本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,700 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 68.4] [100.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口減少・高齢化が進展し、土地取引 件数・住宅着工件数は新型コロナにより減少 に転じたが、住宅市場への影響は限定的と思 われる。 周辺で戸建分譲が散見されるが、地域要因に 特段の変動要因は見られず、概ね安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％