別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岐阜 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -24 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　恵津子 印  TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市三田洞東３丁目８番６ ｢三田洞東３－８－６｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東7m市道 水道、ガス、下水 岐阜 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 10.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅団地で、現状を維持しつつ静態的に推移するものと予測する。郊外の住宅地に対する選好性は弱く、地 価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市北部を中心とする住宅団地及びその周辺の住宅地域である。需要者は市内及び隣接市に勤務するサ ラリーマン層を中心とする一次取得者である。開発時期が古く交通利便性等で劣る郊外の住宅団地に対する選好性は弱 く、居住者の高齢化等もあり、需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は土地のみで５００～８００万円程度、 中古戸建住宅で１０００～１５００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性が重視される、戸建住宅を中心とした住宅団地である。自己使用目的の取引が支配的で、共同住宅等の収 益物件はほとんどないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は周辺類似地域内の事例を採用して試算しており、 信頼性が高い。以上より、市場性を反映し、実証的な比準価格を採用して、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐阜（県） -19             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により土地 取引件数は減少傾向にあるが、住環境が良好 な地域に対する需要は底堅い。 地域要因に目立った変動は認められないが、 郊外の住宅団地に対する需要は減退傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％ -1.3 ％