別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岐阜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　亨 印  TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 91,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市長良若葉町２丁目４番 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、５． ５ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 5.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は岐阜市北部に位置し、近隣の区画整理完成後市内でも有数の住宅地として良好な居住環境を維持して きた。近年中心市街地の活性化に伴い、相対的な優位性にやや陰りが見えつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長良・長良西・長良東校区を中心とした市北部の住宅地域である。主たる需要者層は居住の快適性及び利 便性を重視する個人であり、市内在住者の他、近隣市町に居住する個人の需要も存する。新築住宅を建築する目的の更 地物件のみならず、中古物件のリフォームや比較的大規模な区画を分割して分譲する開発業者等も多い。また、需要者 は景気動向や賃金の動向に伴い総額感を重視し、土地建物一体で３，８００万円前後の需要が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格で あり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては 特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岐阜 -23                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     92,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市の人口は横這い傾向であるが、高齢化 率が上昇している。価格の推移、動向に関し ては二極化が激しく、新型コロナウイルスの 影響も受ける。 地域要因に特段の変動はないものの、他の人 気地区との比較の中で後塵を拝している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％ -1.0 ％