別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 野沢温泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野沢温泉 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次 印  TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡野沢温泉村大字豊郷字八幡下６５１３番外 ②地積 　(㎡) 693   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.2 民宿 Ｗ3 民宿と一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m村道 水道、ガス、下水 戸狩野沢温泉 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉街中心地から離れた、民 宿、戸建住宅が混在する地域 。 街 路 ４ｍ村道 交通 施設 戸狩野沢温泉駅東方 7.0km 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉街中心地から離れているが、スキー場へのアクセスは良好で、民宿が比較的多い地域であることから、外国 人による不動産の買入がみられたが、コロナ禍により取引は停滞し、インバウンド需要は落ち込んでいる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野沢温泉村のほか近隣市町村の住宅地域及び旅館等の混在する地域である。需要者は村内の居住者、地縁 者のほか、近年は新幹線飯山駅の開業の影響もあり外国人観光客が増え、外国人による不動産需要が高まっていた。し かしコロナ禍により外国人取引、インバウンド需要は激減したが、政府の観光支援事業等により国内観光客が増加した 。但し感染再拡大により先行きは不透明となった。不動産の取引規模は区々であり、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域では賃貸住宅や、賃貸形式の民宿はほとんど見られず、賃貸需要がほとんど見込めないため、収益価格は試算 しなかった。比準価格は、村内の事例を採用し、古い事例も採用したが、類似性が十分認められる複数の取引事例より 求めており、市場性を反映した実証的な価格となっている。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、説得力のある 比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野沢温泉 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [ 97.0] 100 [133.1] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による観光客の大幅な落ち込みから 回復基調にあったが、感染再拡大により冬季 観光客の減少懸念がある。村の人口は減少傾 向にある。 村中心部の大半が土砂災害警戒区域のため、 当地域について地価への個別的影響は考慮し ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％