鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山ノ内 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１２２０５６１ -41255	下高井郡山ノ内町		建付地	（　）	長方形	南西6m町道、中間画地		（都）商業 (80,360)
b	１１９０９２０５６１ -36010	下高井郡山ノ内町		建付地	（　）	不整形	北東6m町道、中間画地		（都）商業 (80,360)
c	１２００９２０２１１ -38736	中野市		更地	（　）	長方形	北東10m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	１２００５２０２１１ -26206	中野市		建付地	（　）	不整形	南東16m県道、北東15m、二方路		（都）商業 (90,400)
e	１２００４２０２０７ -45895	須坂市		更地	（　）	不整形	北東12m市道、南西3m、二方路		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,177	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,392	100 [ 94.1]	31,235	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 27,493	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	30,122	100 [ 92.2]	32,670		32,700
c	(　 ) 46,979	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,697	100 [ 138.2]	33,789		33,800
d	(　 ) 30,390	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 71.1]	47,017	100 [ 141.9]	33,134		33,100
e	(　 ) 33,058	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	40,868	100 [ 135.4]	30,183		30,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -28.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,900 円／㎡]

山ノ内 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,843,704	574,544	2,269,160	2,175,000	94,160	（　0.9729） 91,608	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,761,692 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山ノ内 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	60.00	Ｓ3	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	101 ㎡	10.5 m x 9.5 m	前面道路：県道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２・３階共同住宅（１ＤＫ、平均専有面積３０㎡、全４戸）　地域の標準的階層、需給動向を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	100.0	60.00	1,558	93,480	1.0	93,480
							0.0	0
2～ 3	居宅	60.00	100.0	60.00	1,298	77,880	1.0	77,880
							0.0	0
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		249,240		249,240
								0

⑨年額支払賃料	249,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,990,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,990,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,841,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,843,704 円　　　　（　 28,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山ノ内３公０５８８６　　　　-2	1,000 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,300	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,299 円/㎡　月額支払賃料（　 1,298 円/㎡）　基準階 2 F B
b	山ノ内３公０５８８６　　　　-3	1,110 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,367
c	山ノ内３公８０２５　　　　-1	1,446 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	1,231

山ノ内 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	149,544 円	2,990,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 574,544 円　（　　　　　　 5,689 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,175,000 円（　　　　　 21,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,843,704 円
②総費用	574,544 円
③純収益　①－②	2,269,160 円
④建物等に帰属する純収益	2,175,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	94,160 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	91,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 907 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,761,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
山ノ内 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山ノ内 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　塚田　栄二郎

印

TEL.

鑑定評価額

3,130,000 円

１㎡当たりの価格

31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）土砂災害警戒区域
	1.2:1	店舗兼住宅Ｓ3	飲食店舗、温泉施設等が建ち並ぶ駅前商業地域	西8.2m県道	水道、ガス、下水	湯田中 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

湯田中駅前の商業地域

街

路

８．２ｍ県道

交通

施設

湯田中駅南東方

110m

法令

規制

（都）商業
(80,400)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

湯田中駅前の県道沿いに、飲食店、小売店等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も
現状を維持すると予測する。観光客の減少等を受け地価は下落が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、山ノ内町及び隣接する中野市等の商業地域で、湯田中駅に近い商業地域と強い代替性が認められる。需
要者の中心は地場の法人や個人事業者等である。当該地域は湯田中駅前に飲食店、小売店等が建ち並ぶ商業地域である
が、観光客の減少等により需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、個別の取引事情により大きく左右されるケースが
多いことから、見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では店舗の賃貸借が少なく、収益性を基礎とする市場が形成されていないため、収益価格は信頼性が劣る。これに
対し、本件の比準価格は一定の規範性を有する商業地域に係る取引事例から求められており、信頼性の優る価格である
。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　信州中野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,900 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[148.5]

[100.0]
100

31,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宿泊客の減少等により、湯田中温泉や周辺の
温泉街では経営不振により閉鎖する温泉旅館
が増えており、観光産業は引き続き厳しい状
況にある。

新型コロナウイルス感染症の影響により訪日
外国人観光客は大幅に減少しており、商業収
益性は低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 -2.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

山ノ内 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１２２０５６１ -41255	下高井郡山ノ内町		建付地	（　）	長方形	南西6m町道、中間画地		（都）商業 (80,360)
b	１１９０９２０５６１ -36010	下高井郡山ノ内町		建付地	（　）	不整形	北東6m町道、中間画地		（都）商業 (80,360)
c	１１８０５２０５６１ -37240	下高井郡山ノ内町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.3m町道、中間画地		（都）商業 (80,378)
d	１１９０５２０２１１ -32952	中野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,177	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,392	100 [ 98.8]	29,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,700
b	(　 ) 27,493	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	30,122	100 [ 95.0]	31,707		31,700
c	(　 ) 35,744	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,456	100 [ 101.1]	33,092		33,100
d	(　 ) 31,915	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	38,936	100 [ 125.1]	31,124		31,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,500 円／㎡]

山ノ内 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に存し、再調達原価の把握が困難であるので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,248,968	628,350	2,620,618	2,553,120	67,498	（　0.9700） 65,473	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,259,096 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山ノ内 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	70.00	ＬＳ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業土砂災害警戒区域	80 ％	400 ％	400 ％	101 ㎡	10.5 m x 9.5 m	前面道路：県道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階共同住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積３２．５㎡、４戸）を想定。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	92.9	65.00	1,750	113,750	3.0	341,250
							1.0	113,750
2～ 3	居宅	70.00	92.9	65.00	1,300	84,500	1.0	84,500
							1.0	84,500
～

～

～

計		210.00	92.9	195.00		282,750		510,250
								282,750

⑨年額支払賃料	282,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,393,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,393,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 203,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,189,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	510,250 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 282,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 54,752 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,248,968 円　　　　（　 32,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山ノ内３公８０２５　　　　-1	1,446 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	1,483	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,338 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	山ノ内３公０５８８６　　　　-2	1,000 ( 1,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,157
c	山ノ内３公０５８８６　　　　-3	1,110 ( 1,109)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,375

山ノ内 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,650 円	3,393,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,800 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 628,350 円　（　　　　　　 6,221 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9700

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,553,120 円（　　　　　 25,278 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,248,968 円
②総費用	628,350 円
③純収益　①－②	2,620,618 円
④建物等に帰属する純収益	2,553,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	67,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	65,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,259,096 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）