別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 坂城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂城 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光 印  TEL.

鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 埴科郡坂城町大字南条字下堀４６０５番５ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） (60,80) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、共同住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南4.1m町道、西側道 水道、下水 テクノさかき 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅の他、公営の共同住 宅も見られる住宅地域 街 路 基準方位　北、４． １ｍ町道 交通 施設 テクノさかき 1.2km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 坂城町の人口は減少傾向で、特にマイホーム取得世代を含む若年層の減少が顕著である。このような中で、昨年 の台風１９号による被害、新型コロナウイルス感染症の影響も相俟って住宅需要は一層弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂城町全域の住宅地域で、需要者は圏内の居住者が中心である。坂城町の人口は減少傾向で、特にマイホ ーム取得世代を含む若年層の減少、町外への流出に歯止めがきかない。このような状況を背景に、昨年の台風１９号に よる被害、新型コロナウイルス感染症の影響も相俟って当町の住宅地需要は一層弱含みで推移しており、当該地域の様 な郊外住宅地の需要も軟調に推移している。又、需要の中心となる価格帯は取引が少なく把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域内で、戸建住宅、公営の共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。周辺には民間 の賃貸住宅が少なく、町中心部から遠方で賃貸需要も期待しにくいため収益還元法の適用を断念した。比準価格は坂城 町の住宅地域における取引事例を採用し、比準作業を適切に行って求めた実証的で市場の実態を反映した価格である。 よって本件は比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [102.0] 100 [132.0] [105.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂城町の人口は減少傾向で、特にマイホーム 取得世代を含む若年層の減少、町外への流出 に歯止めがきかない状況にある。 郊外の住宅地域であり、一般住宅の他、公営 の共同住宅も見られる。当町の住宅地需要は 総体的に弱含みのため当該地域の需要も軟調 に推移している。 方位が南、角地であるほかは概ね標準画地で あり個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％