別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 白馬 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白馬 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　大日方　一成 印  TEL.

鑑定評価額 3,720,000 円  １㎡当たりの価格 7,040 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡白馬村大字北城７２５７番 ②地積 　(㎡) 528   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 白馬村条例 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか民宿 も見られる農家集落 地域 南3.5m村道 水道、下水 白馬 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来の農家集落地域 街 路 ３．５ｍ村道 交通 施設 白馬駅東方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 白馬村条例 ⑤地域要因の将 　来予測 白馬村では、別荘地域以外の既成集落地域であっても一般住宅やアパート用地に対する需要が見られ、高値での 取引も散見される。コロナ禍により一時的には不透明であるが、将来は地価上昇に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,040 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白馬村内の既成集落地域であるが、一般住宅地域も代替競争関係が認められる。中心的な需要者は、地 縁的選好性を有する者であるが、都市部からのＩターン移住者や、別荘・民宿・アパート等建設目的の需要者も想定で きる。農家住宅地としての需要は減退しているが、白馬駅から近いため、一般住宅や別荘等としての需要も見込まれ、 需給関係は引き締まっている。規模や形状等の個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅が多い既成集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格 は、白馬村内の価格水準が近接する類似地域における事例に基づいて試算したもので、実証的で規範性が高い。また、 近隣地域は、居住の快適性や地縁的選好性等が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。以上より、 市場性を反映した比準価格を採用し、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,040 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によりインバウンド需要は減少した が、国内居住者によるリモートワーク用住宅 需要が見られるなど、需要は底堅く、売り急 ぎも見られない。 特に変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％