鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

木曽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０３２０４３２ -37510	木曽郡木曽町		更地	（　）	不整形	北東8.8m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２００２２０４３２ -35340	木曽郡木曽町		建付地	（　）	不整形	南東10m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１２００２２０４３２ -35352	木曽郡木曽町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東3m町道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	１２００４２０４３２ -47143	木曽郡木曽町		更地	（　）	台形	北西4m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,900	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	21,650	100 [ 69.3]	31,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,200
b	(　 ) 25,500	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	25,849	100 [ 79.2]	32,638		32,600
c	(　 ) 18,086	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,562	100 [ 55.0]	31,931		31,900
d	(　 ) 20,711	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	20,415	100 [ 64.5]	31,651		31,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

木曽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,111,066	590,381	2,520,685	2,405,300	115,385	（　0.9729） 112,258	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,158,808 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木曽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	116 ㎡	5.6 m x 21.0 m	前面道路：町道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸し、２～３階共同住宅３ＬＤＫファミリータイプ６３㎡（敷地内に駐車場はない。）を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,713	101,924	3.0	305,772
							1.0	101,924
2～ 3	居宅	70.00	90.0	63.00	1,370	86,310	1.0	86,310
							1.0	86,310
～

～

～

計		210.00	88.3	185.50		274,544		478,392
								274,544

⑨年額支払賃料	274,544 円　×　12ヶ月　＝　 3,294,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,294,528 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 273,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,021,082 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	478,392 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 274,544 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 85,597 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,111,066 円　　　　（　 26,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	木曽（共）　　　　-2	1,264 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	木曽（共）　　　　-3	1,014 ( 935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,325
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

木曽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,000 円	33,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	131,781 円	3,294,528　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,200 円	33,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,381 円　（　　　　　　 5,089 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,405,300 円（　　　　　 20,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,111,066 円
②総費用	590,381 円
③純収益　①－②	2,520,685 円
④建物等に帰属する純収益	2,405,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	115,385 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	112,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 968 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,158,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
木曽 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

木曽 5-1

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　朝倉　宏典

印

TEL.

鑑定評価額

3,680,000 円

１㎡当たりの価格

31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	木曽郡木曽町福島５１４３番１				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:4	店舗兼住宅Ｓ3F1B	低層の小売店舗が建ち並ぶ中心的商業地域	北7.5m町道	水道、下水	木曽福島 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ町道

交通

施設

木曽福島駅北東方

950m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

人口減少と高齢化率の進行を反映し、更に国道３６１号権兵衛トンネル開通により伊那谷方面への客足の流出傾
向から地域経済は低迷しており、また観光客の増加も多く見込めず、地価は引き続き下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は木曽町と木曽郡一円を含む周辺市町村の商業地域、混在地域で、特に代替競争関係が強いのは福島地区。
需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元事業者が大部分である。人口減少や他地域への顧客流出に伴い商況は低迷
し、店舗経営者の高齢化等により商業地に対する需要は極めて弱い。住宅地としての使用も多いので供給は顕在化しに
くいが潜在的な供給は多い。業種、規模等の個別性に左右され、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の店舗が中心で商業向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため、収益価格は低位に試算された。近隣地域は住宅目的での使用もされていることから、自用の戸建住宅地又は店
舗兼住宅地としての需要が期待される。以上より、地域の特性が類似する取引事例を採用した比準価格を重視し、収益
価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

木曽町の人口減少率は県平均を大幅に上回っ
ている。また高齢化率も県を大幅に上回って
いる。

景気回復は、地域経済において顕在化してい
ない。人口減少と高齢化傾向で、地方圏の経
済状況は未だ不透明であり、地価は下落を続
けている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

木曽 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００２２０４３２ -35340	木曽郡木曽町		建付地	（　）	不整形	南東10m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	１２００４２０４３２ -47143	木曽郡木曽町		更地	（　）	台形	北西4m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１１９０６２０４３２ -44024	木曽郡木曽町		更地	（　）	不整形	南西4m町道、南東4m、北西3.5m、北東2.5m、四方路		（都）１住居 (70,160)
d	１１９０１２０４３２ -42800	木曽郡木曽町		建付地	（　）	不整形	西5m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,500	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	25,849	100 [ 80.7]	32,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,000
b	(　 ) 20,711	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	20,415	100 [ 64.6]	31,602		31,600
c	(　 ) 17,046	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	19,673	100 [ 65.8]	29,898		29,900
d	(　 ) 10,927	100 [ 100.0]	[ 92.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 87.3]	19,255	100 [ 67.2]	28,653		28,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

木曽 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,110,231	623,282	2,486,949	2,381,850	105,099	（　0.9737） 102,335	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,967,981 円　　　　（　 17,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

木曽 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	116 ㎡	5.6 m x 21.0 m	前面道路：町道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階共同住宅としてのフロア貸し建物を想定。敷地内駐車場３台

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,716	102,102	3.0	306,306
							1.0	102,102
2～ 3	共同住宅	70.00	90.0	63.00	1,368	86,184	1.0	86,184
							1.0	86,184
～

～

～

計		210.00	88.3	185.50		274,470		478,674
								274,470

⑨年額支払賃料	274,470 円　×　12ヶ月　＝　 3,293,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,293,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 273,372 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,020,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	478,674 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 274,470 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 85,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,110,231 円　　　　（　 26,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	木曽（共）　　　　-3	1,014 ( 935)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,427 円/㎡　月額支払賃料（　 1,368 円/㎡）　基準階 2 F B
b	木曽（共）　　　　-2	1,264 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,462
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

木曽 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,000 円	33,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	164,682 円	3,293,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,200 円	33,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,500 円	33,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 623,282 円　（　　　　　　 5,373 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,381,850 円（　　　　　 20,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,110,231 円
②総費用	623,282 円
③純収益　①－②	2,486,949 円
④建物等に帰属する純収益	2,381,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	105,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,967,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,000 円／㎡）