別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 飯島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯島 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　今牧　一宏 印  TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上伊那郡飯島町飯島１１５０番１外 ②地積 　(㎡) 656   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,237) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する国道沿いの 商業地域 西16m国道、背面道 水道、下水 飯島 290m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　       640 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 飯島駅西方 290m 法令 規制 （都） 近商 (90,237) 一部商業地域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小売店舗のほか住宅等も混在する既存の商業地域。駒ヶ根市への大型店舗等の進出、伊南バイパスの 開通による顧客流出により、当該地域の収益性は年々低下しており衰退傾向が当面続くことが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ「飯島」駅周辺の既存商業地域並びに国県道、主要町道沿い等にある商・住混在地域で、需要者の 中心は町内で商業等を営む事業主が主体。近年の周辺市町等への大型店舗等の進出、国道伊南バイパスの延伸開通等を 反映して、当該地域の収益性は年々低下し、業務用地需要は極めて少ない状況にある。最近の業務用地の取引事例等は 、取引当事者の個別事情が反映される等、極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見い出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象近隣地域は、自用の店舗兼住宅等が中心であり、賃貸物件は稀で、後継者不足による空き店舗、または店舗の移 転等による賃貸が中心で、商業事業者向けの賃貸市場が成熟していないことから収益方式の適用は断念した。不動産取 引も自用目的での取引が中心である。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [112.9] [100.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、依 然として景気の先行不透明感が払拭しきれな いことから予断を許さない状況にある。 当町人口は減少傾向にあることに加え、国道 伊南バイパス全面開通により地域内の通行量 が大幅に減少し、繁華性の低下が衰退要因と なり得る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％