鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

下諏訪 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９２０３６１ -39865	諏訪郡下諏訪町		更地	（　）	ほぼ整形	北4.5m町道、中間画地		（都）１住居 (60,180)
b	１２００８２０３６１ -34762	諏訪郡下諏訪町		更地	（　）	ほぼ整形	西5m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１２００９２０３６１ -39933	諏訪郡下諏訪町		更地	（　）	長方形	南6.1m町道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	１２００７２０３６１ -40765	諏訪郡下諏訪町		建付地	（　）	台形	南西4m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,374	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	47,890	100 [ 110.4]	43,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,400
b	(　 ) 54,662	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,334	100 [ 120.7]	45,016		45,000
c	(　 ) 49,693	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	47,399	100 [ 98.9]	47,926		47,900
d	(　 ) 50,836	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	48,911	100 [ 102.0]	47,952		48,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,600 円／㎡]

下諏訪 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,731,763	1,166,400	4,565,363	4,173,600	391,763	（　0.9707） 380,284	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,605,680 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下諏訪 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	334 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、４５㎡）８世帯、敷地内駐車場付共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,338	241,000	1.0	241,000
							1.0	241,000
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		482,000		482,000
								482,000

⑨年額支払賃料	482,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,784,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,784,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,494,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	482,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 482,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 232,384 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,731,763 円　　　　（　 17,161 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下諏訪（共）　　　　-1	1,458 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,396 円/㎡　月額支払賃料（　 1,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下諏訪（共）　　　　-5	1,353 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,326
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下諏訪 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,000 円	56,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,200 円	5,784,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 451,200 円	56,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,400 円	56,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,166,400 円　（　　　　　　 3,492 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,400,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,173,600 円（　　　　　 12,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,731,763 円
②総費用	1,166,400 円
③純収益　①－②	4,565,363 円
④建物等に帰属する純収益	4,173,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	391,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	380,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,605,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
下諏訪 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下諏訪 -2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　朝倉　宏典

印

TEL.

鑑定評価額

14,900,000 円

１㎡当たりの価格

44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	諏訪郡下諏訪町字いかり４９９６番４				②地積　(㎡)	334 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域	北4m町道	水道、ガス、下水	下諏訪 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ町道

交通

施設

下諏訪駅南方

1.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

町内の人口減少、高齢化等から住宅需要は先細る一方である。但し当該地域は県道岡谷下諏訪線の背後に位置し
町内では比較的生活利便性が優る住宅地域で人気がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下諏訪町住宅地全域。特に諏訪湖岸に近い県道１８５号線背後の住宅地域により強い代替競争関係が認め
られる。需要者の中心は諏訪地方に勤務するサラリーマンを中心とする第一次取得者。商業施設に近く、生活利便性に
恵まれ、住環境も良好であるため町内の人口減少・高齢化が進む中でも有効需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は
、土地は２５０㎡の画地で総額１，０００～１，５００万円程度、戸建分譲で３０００万円前後の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣地域は路線商業地背後の住宅地域であるが周辺一円ではアパートも一部散見される。但し当該地域の共同住宅
の建築動機は既存地主の土地活用び相続税対策が主であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価
格は低位に試算された。よって一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格
を参酌し、単価と総額との関連性に留意するとともに代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下諏訪 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 90.4]

[100.0]
100

44,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

下諏訪町の人口は減少傾向であり高齢化率は
県平均を大きく上回っている。住宅地需要は
依然低迷している。

地域要因に顕著な変動は認められない。但し
町内の高齢化率の上昇から山側の傾斜がきつ
い地域から湖畔沿いの平坦な地域へ住宅需要
は移行している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.2
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

下諏訪 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００４２０３６１ -47391	諏訪郡下諏訪町		建付地	（　）	長方形	北西5.1m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２００２２０３６１ -35561	諏訪郡下諏訪町		更地	（　）	ほぼ台形	北5.2m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１２００７２０３６１ -40765	諏訪郡下諏訪町		建付地	（　）	台形	南西4m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	１１９１２２０３６１ -42664	諏訪郡下諏訪町		更地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,711	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	42,672	100 [ 104.0]	41,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,000
b	(　 ) 47,182	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,144	100 [ 103.2]	44,713		44,700
c	(　 ) 50,836	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	48,911	100 [ 102.0]	47,952		48,000
d	(　 ) 49,623	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,680	100 [ 102.2]	47,632		47,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,300 円／㎡]

下諏訪 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,528,987	1,154,208	4,374,779	3,980,960	393,819	（　0.9707） 382,280	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,645,600 円　　　　（　 22,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下諏訪 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	334 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、平均専有面積４５㎡）８戸、敷地内無料駐車場付共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,338	240,840	1.0	240,840
							1.0	240,840
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		481,680		481,680
								481,680

⑨年額支払賃料	481,680 円　×　12ヶ月　＝　 5,780,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,780,160 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 479,753 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,300,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,417 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 481,680 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 224,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,528,987 円　　　　（　 16,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下諏訪（共）　　　　-1	1,458 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,396 円/㎡　月額支払賃料（　 1,338 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下諏訪（共）　　　　-3	1,277 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,333
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下諏訪 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,008 円	5,780,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,800 円	55,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,154,208 円　（　　　　　　 3,456 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

23 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0716	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0741 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,980,960 円（　　　　　 11,919 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,528,987 円
②総費用	1,154,208 円
③純収益　①－②	4,374,779 円
④建物等に帰属する純収益	3,980,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	393,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	382,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,145 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,645,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,900 円／㎡）