別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 軽井沢 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　宮本　吉豊 印  TEL.

鑑定評価額 391,000,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字上御原３０８番１１外 ②地積 　(㎡) 3,656   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 (40,50) 1:1.5 保養所 ＲＣ2F1B 大規模別荘、保養所 が見られる別荘地域 西6m町道、南側道 水道 軽井沢 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 別荘ないし保養所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 全国的に知名度の高い旧軽井 沢地区の別荘地域。平坦地勢 。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 高品等の純化された別荘地域。一円各所で別荘等の建築が進んでおり、今後も堅調な展開が見込まれる。新型コ ロナウイルス感染症の影響はほとんどなく、地価は首都圏の底堅い需要に支えられ、上昇傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 別荘ないし保養所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 側道セットバック　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は軽井沢駅から２ｋｍ内外の平坦地に及び、旧軽井沢と称される別荘地域により強い代替競争関係が働く。 需要者は首都圏の法人及び富裕層に属する個人であり、地元の買手は転売を目的とした業者に限定される。取引の規模 は２千～１万㎡、総額は２～１０億円と分布幅が広く、中心価格帯は見出し難い。首都圏からの厚い有効需要に支えら れ、地価は新型コロナウイルス感染症が蔓延する中にあっても強含みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘、保養所等の自用物件が中心をなしており、賃貸別荘などの収益物件はほとんど見られない。また、取引に際して は品等、植生、眺望等快適性に関連する要因が重視され、収益性が考慮されることはないため、収益価格の試算は行わ なかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を中心にしながらも、軽井沢町における他の地価公示標準地の対前 年変動率、価格バランス、単価と総額との関連性に充分留意して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　軽井沢 -1                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口総数は増加傾向。老年人口は県と同 程度のピッチで増加。土地取引件数減少傾向 。コロナ禍によって新たな需要が生じている 。 特に地域要因の変化はない。中高級別荘地の 首都圏需要は根強い。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％ +5.9 ％